Földátruházási szerződések

A földátruházási szerződések írásba foglalásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalók:

• Jogszabályok
• Segédletek
• Földhivatalok elérhetőségei
• Gyakran ismételt kérdések

• A FÖLDÁTRUHÁZÁSI SZERZŐDÉSEKET KÖZVETLENÜL SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK

  2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról

  2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

  1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

  47/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól

• • A földátruházási szerződések írásba foglalását segítő hatósági tájékoztató

    A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) újraszabályozta, és ezzel jelentősen megváltoztatta a föld tulajdonjogának átruházásra, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletekre vonatkozó előírásokat, amely szerint  a föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.

    A Földforgalmi tv. 2014. március 1-jétől hatályos 8. §-a értelmében a föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.

    A Földforgalmi tv. alapján megalkotásra került a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól szóló kormányrendelet, amely 2014. február 26-án kihirdetésre került.

    Az új szabályozás értelmében 2014. március 1. napjától az adásvételi szerződést négy eredeti példányban kell a jegyző részére megküldeni az elővásárlási jog gyakorlásával összefüggő kifüggesztés céljából, melyek közül csak egy példányt kell biztonsági okmányon szerkeszteni. A kifüggesztés nem a biztonsági okmányon készített szerződési példánnyal történik, azonban a jegyző a hozzá benyújtott szerződéseket (így a biztonsági okmányon készítettet is) küldi meg a mezőgazdasági igazgatási szerv részére hatósági jóváhagyásra, illetve az engedélyhez nem kötött földtulajdon-szerzés esetében pedig a szerződő felek jogi képviselője részére.

    A biztonsági okmány védelmi elemekkel (vízjellel, pelyhezőkkel és vegyi védelemmel) ellátott papírlap, amely a jobb oldalán hosszanti irányban 10 mm széles irizáló nyomatot tartalmaz, amelyen a “földátruházási biztonsági okmány” felirat látható. A nyomat olyan nyomdatechnikai eljárással készül, ami a felirat másolását kizárja. A biztonsági okmány tartalmazza ezen felül a következő feliratot nyomtatott formában: “Kizárólag földtulajdont érintő jogügylet írásba foglalására használható.”

    Az okirat minden oldalát folyamatos sorszámozással kell ellátni és a lapokat olyan módon kell összefűzni, hogy az okirat sérelme nélkül ne legyen megbontható. A jogi képviselő a lapokat zsinórral összefűzi és a zsinórt matricával leragasztja, továbbá az okiratot, a matricát és a papírt érintő módon aláírja.

    A biztonsági okmány ára 60 Ft + ÁFA/lap, amelyet kizárólag az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a felek képviseletét ellátó közjegyzők, ügyvédek, jogtanácsosok (a továbbiakban: jogi képviselők), illetve meghatalmazottjaik vásárolhatnak meg a fővárosi és megyei kormányhivatal járási hivatalának járási földhivatalaiban, a fővárosban a Budapesti 1. Számú Földhivatalban és a Budapesti 2. Számú Földhivatalban (a továbbiakban: járási földhivatal).

    A biztonsági okmányok járási földhivatalokba történő kiszállítása megtörtént, azok jogi képviselők által történő készleten tartása nem célszerű, mivel a járási földhivatalok ellátása a jövőben folyamatos lesz, így a tényleges igényeknek megfelelően tudják a felhasználókat kiszolgálni.

    A biztonsági okmányokat átvevő, vagy azokat visszaszolgáltató személy adatait a járási földhivatal a személyazonosság igazolására szolgáló fényképes okmányból ellenőrzi, és azokról, valamint az átadott, vagy visszaszolgáltatott okmányokról nyilvántartást vezet.

    A biztonsági okmányokat kezelő jogi képviselők szintén kötelesek nyilvántartást vezetni, a jogszerű felhasználás nyomon-követhetősége érdekében. A nyilvántartás vezetésével kapcsolatos, valamint a biztonsági okmány felhasználására – így különösen a megőrzési és visszaszolgáltatási, valamint az érvénytelenítési és az ezzel összefüggő jegyzőkönyv-vezetési kötelezettségek, továbbá a biztonságos tárolásra – vonatkozó előírások betartását a járási földhivatal ellenőrzi és a kötelezettségek megsértése esetén bírságot szab ki, melynek összege 15.000 forinttól 100.000 forintig terjedhet (a jogsértés súlyától és gyakoriságától függően), illetve a kisebb jelentőségű jogsértésnél figyelmezteti a felhasználót.

    A biztonsági okmányt a jogi képviselők egymásnak átadhatják. Az átvevő jogi képviselő biztonsági okmány átvételére vonatkozó jogosultságáról az átadó jogi képviselőnek kell meggyőződnie, az ennek elmulasztásából eredő jogsértésekért az átadó jogi képviselő felel.

    Az ügyvédi, vagy közjegyzői kamarai tagság megszűnése, szünetelése esetén a jogi képviselőnek az általa kezelt biztonsági okmányokat nyolc napon belül vissza kell szolgáltatni a járási földhivatal részére. A jogtanácsos munkaviszonyának vagy tagsági jogviszonyának megszűnése, vagy tartós távolléte esetén pedig a jogtanácsost alkalmazó szerv köteles gondoskodni a biztonsági okmányok dokumentált módon történő átvételéről és másik jogtanácsos részére történő átadásáról. Ha a jogtanácsost alkalmazó szerv jogutód nélkül megszűnik, vagy ha nincs olyan jogtanácsos, akinek a fel nem használt biztonsági okmányokat át lehetne adni, azokat nyolc napon belül vissza kell szolgáltatni a járási földhivatal részére.

  • A Pest Megyei Kormányhivatal Földhivatalában 2014. december 9-én tartott megyei ingatlan-nyilvántartási értekezleten elhangzottak rövid, lényegi, kamarai tagokat érintő összefoglalója

    1. A bíróság által kiállított, foglalás feloldásáról szóló döntés benne foglalt megkeresés hiányában nem alkalmas a végrehajtási jog törlésére, ebben az esetben felhívás kiadása történik a végrehajtó felé a törlési megkeresés kiadása végett, melyről egyidejűleg tájékoztatják az érintett bíróságot is.
    2. Amennyiben a Magyar Állam nevében eljárva az NFA értékesít földet, az okirat mentesítő rendelkezés hiányában biztonsági okmányon kell, hogy megszövegezésre kerüljön. Ellenben kifüggesztésre, illetve engedélyező eljárás lefolytatására nincs szükség.
    3. Mező és erdőgazdasági célt szolgáló földön haszonélvezeti jog alapítás tulajdonosváltozással egyidejűleg – csak földműves hozzátartozó javára alapítható, mivel nem földműves hozzátartozó javára alapított haszonélvezeti jog átengedési tilalomba ütközik. Földforg. tv. 13. § (2) bek.
    4. Társasházi tv. 30-31. § – közös költség hátralék okán történő jelzálogjog alapítás – közgyűlési rendelkezés, vagy SzMSz-be foglalt felhatalmazás alapján közös képviselői, illetve intézőbizottsági rendelkezés alapján – ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalta, személyi azonosító szám feltüntetése nem szükséges, de a többi, Inytv. által előírt személyi azonosító adat feltüntetendő. A rendelkezést igazolhatóan kézbesíteni kell a hátralékot felhalmozó felé, e nélkül a bejegyzés nem teljesíthető.
    5. Az általános meghatalmazás 5 éves időkorlátja a meghatalmazás keltezésétől számítandó, azonban a 2014. március 15. előtt kelt meghatalmazás tekintetében az időkorlát még nem alkalmazandó.
    6. A vételi jog átruházható, ezzel ellentétes kikötést az Új Ptk. már nem tartalmaz.
    7. Előtársaság szerezhet tulajdonjogot, rendelkezik ügyletkötési képességgel. /Új Ptk 3:101. § (1) bek. Régi Gt. 15. § (2) bek./
    8. Az NFÜ jogutódlással megszűnt, jogutódja a Miniszterelnökség.
    9. Keretbiztosítéki jelzálogjog, önálló zálogjog – a 2013. évi CLXXVII. tv. 49. § alapján csak akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha a zálogszerződés (zálogjog alapítás) 2014. március 15. előtti keltezésű. Ebben a körben a megjelölt törvény 50. §-a nem alkalmazható. A korlátozás nem érinti a már korábban bejegyzett zálogjogok módosíthatóságát.
    10. Egyéni vállalkozó önállóan nem jogképes, saját neve alatt jogot nem szerezhet, csak magánszemélyként, vagy egyéni cégként.
    11. Fogyasztói zálogszerződések esetén a szerződésben pontos bejegyzendő összeget kell megjelölni a járulékok egyértelmű számszerűsítése mellett /nem alkalmazható a „…  kölcsönösszeg és járulékai erejéig” kitétel/ nem egyértelműen számszerűsített összeg esetén felhívást kell kiadni a pontos összeget tartalmazó szerződés becsatolása végett. /Inyvhr. 18. § (1) bek./
    12. Állami tulajdonban lévő ingatlanokon vagyonkezelői jog alapítás – konkrétan megjelölt vagyontárgyak esetén vagyonkezelői szerződés benyújtása is szükséges, ha a jogszabály csak a vagyoni kört határozza meg, akkor a vagyonkezelő egyoldalú, jogszabályi hivatkozáson alapuló  megkeresése alapján is bejegyezhető a vagyonkezelői jog. /2011. évi CXCVI. tv. 11. § (7-7a) bek./
    13. Hologramos biztonsági jel bevezetése külön törvényi rendelkezés életbe lépéséig elhalasztva. (2014. évi XXXIX. tv. 110. §)
    14. 251/2014. Korm. rend. – külföldiek (nem tagállami állampolgárok) ingatlanszerzése /nem mező és erdőgazdasági célt szolgáló ingatlan esetén/ – alapesetben kormányhivatali engedély szükséges, árverési vétel esetén pedig a konkrét ingatlan megjelölést nem tartalmazó előzetes engedélyt záradékolja a kormányhivatal.
    15. A 2014. évi XXXVIII. tv. hatályának értelmezésekor a szüneteltetési kötelezettség vonatkozásában árverés tekintetében nem az elektronikus árverés lezárásának időpontja, hanem az IM álláspontja alapján az árverési jegyzőkönyv kelte irányadó.
    16. Az ügyvédi meghatalmazásnak kötelező jogi képviselettel járó ingatlan-nyilvántartási ügykörökben ki kell terjednie az ingatlan-nyilvántartási eljárásban való képviseletre is, ezen ügykörökben nem elegendő az ellenjegyzésre, okiratszerkesztésre adott meghatalmazás a kérelemnyomtatvány kitöltésére és előterjesztésére.
    17. Inyvhr. 29/A-B. § – föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése esetén – a feljegyzés hatálya megegyezik a perindítás tény feljegyzésének hatályával – a további széljegyek intézhetők, de a tulajdonosváltozás bejegyzésétől függő hatállyal.
    18. Ügyvéd által hitelesített okirat eredeti okiratként nem fogadható el.
    19. Szlovákiában kelt közokiratok, illetve a szlovák közjegyző által hitelesített másolatok az eljárásban diplomáciai felülhitelesítés és Apostille hiányában is elfogadhatók. /1991. évi LXI. tv. 15. cikkely/
    20. Mező és erdőgazdasági célt szolgáló föld esetében jogszabály nem zárja ki a hagyatékon (törvényes öröklésen) alapuló holtig tartó haszonélvezeti jog bejegyzését, mivel erre az esetkörre nem terjed ki a Földforgalmi tv. hatálya.
    21. Korábbi álláspont módosítása a Földművelésügyi Minisztérium álláspontjának megváltozása okán – Földforgalmi tv. 12. § – földcsere nem csak teljes, 1/1 hányadban tulajdonolt fölrészletek között engedélyezhető. /osztatlan közös tulajdonban meglévő tulajdoni hányad cseréje is lehetséges/
    22. 2009. évi XXIX. tv. 1. § (1) bekezdés – bejegyzett élettársi kapcsolat definíciója – a bejegyzett élettársi kapcsolat csak egynemű személyek között realizálódhat.
    23. Vht. módosulás 2014. december 6-tól – fogyasztói kölcsönszerződésen alapuló devizahitel tartozáshoz kapcsolódó eljárás szüneteltetési tilalom nem terjed ki arra a végrehajtási eljárásra, ahol a végrehajtást kérő önkormányzat, illetve 100 %-os állami vagy önkormányzati tulajdonban álló gazdasági társaság, mely kötelezettséget vállal arra, hogy az érintett ingatlan tulajdonának megszerzése esetén azt 2 éven belül felújítja és helybéli munkavállalónak bérbe adja. Amennyiben a végrehajtási eljárás végén nem az előzőekben említettek szerzik meg a tulajdonjogot, akkor az általános eljárási szabályok irányadók a szüneteltetési kötelezettség tekintetében. /Vht. 303/B. §/
    24. Mederhasználati jog hatósági határozat és területmérték érintettsége esetén vázrajz alapján az üzemeltető javára bejegyezhető a 120/1999. Kormányrendelet 6. § (2) bekezdése szerint.

• A földhivatalok elérhetőségei