Földhivatali joggyakorlat

Konferenciák

• Társasházi konferencia

  Társasházi konferencia a Kamarában (2021. október 26.)

  Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara “Társasházi beadványok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban” címmel szerveztek konferenciát a Kamara dísztermében. Az előadók a Földhivatali Döntés-felülvizsgálati Osztály tisztviselői voltak: dr. Magony Judit osztályvezető jogtanácsos és dr. Hajdú Tádé Miklós főtanácsos. Az előadók által a Kamara rendelkezésére bocsátott előadásanyag ITT olvasható.

• Földhivatali konferencia

  Földhivatali konferencia a Kamarában (2021. március 9.)

  Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara közös rendezésében az évente szokásos ingatlan-nyilvántartási konferenciát a pandémia miatt idén online formában tartottuk meg. A konferencia előadói a Földhivatali Főosztály részéről dr. Magony Judit osztályvezető jogtanácsos és dr. Hajdú Tádé főtanácsos, jogi előadó voltak.

  Az előadásról készült felvétel teljes terjedelmében ITT érhető el, az előadók által a Kamara rendelkezésére bocsátott előadásanyag pedig ITT olvasható. A szakmai prezentáció keretében elhangzott kérdések és válaszok az innen letölthető dokumentumban olvashatók.

Jogalkalmazói kérdések és válaszok

• Az ügyfél az ingatlan-nyilvántartásba jelzálogjogot szeretne bejegyeztetni egy keretösszeg erejéig, első ranghelyen, mely keretösszeget hitelező1 nyújtja a tulajdonos, mint adós részére. Ezt követően újabb jelzálogjogot kíván bejegyeztetni szintén egy keretösszeg erejéig, második ranghelyen, mely keretösszeget hitelező2 nyújtja. A projekt finanszírozása során elképzelhető, hogy a későbbiekben a keretösszegek megemelésére kerül majd sor mindkét ranghelyen bejegyzett jelzálogjog tekintetében akként, hogy a korábbi hitelszerződéseket módosítják és a keretösszeget megemelik. A megemelt keretösszegre tekintettel új jelzálogjogot szükséges bejegyezni a soron következő ranghelyen, kizárólag a különbözetre, azaz a megemelt részre, vagy a korábbi ranghelyen módosul a keretösszeg, de a jelzálogjog létrejöttnek dátuma marad, vagy a korábbi jelzálogjogot törölni kell és későbbi dátumokkal új jelzálogjogok jönnek létre? (A válaszadás időpontja: 2024. április 4.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 18. § (1) bekezdése értelmében a jelzálogjogi bejegyzésben fel kell tüntetni a jelzálogjog jogosultját, meg kell jelölni a zálogjoggal biztosított követelést, az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással. Fogyasztói zálogszerződés esetén a bejegyzésnek tartalmaznia kell a jelzálogjoggal biztosított összeg megjelölését is. A (2) bekezdés kimondja továbbá, hogy ha a felek meghatározták azt az összeget, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, a bejegyzésben ezt az összeget fel kell tüntetni.

Ha egy adott ranghelyen egy meghatározott összeg erejéig a jelzálogjogot bejegyezték, az ingatlannyilvántartás közhitelesen tanúsítja a jelzálogjog terjedelmét. Ezen a ranghelyen a jelzálogjog későbbiekben megemelt összegre történő módosítása nem lehetséges, hiszen az ingatlan-nyilvántartás pontosan azt tanúsítja, hogy az érintett ingatlanon a bejegyzett összegen túlmenően más teher nem áll fenn. Ezért abban az esetben, ha a jelzálogjog bejegyzését követően a felek a hitelszerződést módosítják és a jelzálogjog összegét megemelik, annak ingatlan-nyilvántartási átvezetésére a felvázolt két megoldás egyike lehet megfelelő. Tehát vagy a különbözet erejéig jegyeztetnek be új ranghelyen jelzálogjogot,
vagy pedig az eredeti jelzálogjog törlését kérik, és egy teljesen új ranghelyen jegyeztetik be a teljes összeg erejéig a jelzálogjogot.

• Az adásvétellel érintett ingatlan világörökségi helyszínen található, és emellett műemlék, így – az önkormányzatok mellett – a Magyar Államot a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Kötv.) 86. § (1) bekezdés a) pontja alapján elővásárlási jog illeti meg. A tulajdonjogbejegyzési eljárás során milyen dokumentumokat kell benyújtani annak igazolására, hogy a Magyar Állam nem gyakorolta az elővásárlási jogát? (A válaszadás időpontja: 2024. február 16.)

A kulturális örökség védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet (Övr.) 86. §-a értelmében a Kötv. 86. és 87. §-a szerinti elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban az alábbi szabályokat kell alkalmazni:
a) az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozatot (a továbbiakban: megkeresés) a tulajdonosnak vagy a képviseletében eljáró személynek (a továbbiakban együtt: tulajdonos) – saját eladási ajánlataként – papír alapon vagy elektronikus úton kell megküldenie a 16. melléklet szerinti adattartalommal a hatósághoz, a miniszternek címezve,
b) a megkereséshez csatolni kell a szerződést, amely megfelel az Inytv. 32. §-ában foglalt feltételeknek,
c) a hatóság előzetes, a védettség tényére is vonatkozó tartalmi, és a beadvány formai haladéktalan vizsgálatát követően a hiánytalan kérelmet elektronikus vagy postai úton – a megkeresés lényeges elemeinek kivonatával – egyidejűleg felterjeszti a megkeresést jognyilatkozat megtételére a miniszterhez,
d) az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a miniszter a hatósághoz történő megérkezésétől számított harminc napon belül teszi meg az f) és g) pontban meghatározott módon,
e) a d) pontban megjelölt határidőnél rövidebb nyilatkozattételi határidőt a tulajdonos nem köthet ki,
f) az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak kell tekinteni, ha a miniszter a nyilatkozatra nyitva álló határidőben nem teszi meg a vételi szándéknyilatkozatot,
g) ha a Magyar Állam élni kíván az elővásárlás jogával, a miniszter a vételi szándéknyilatkozatot a d) pontban meghatározott határidőn belül rövid úton – a 16. melléklet szerinti elektronikus levélcímére -, valamint írásban postai úton köteles közölni a tulajdonossal.

Amennyiben tehát az örökségvédelmi hatósághoz történő megérkezéstől számított harminc napon belül az Építési és Közlekedési Minisztérium minisztere az érintett ingatlan vonatkozásában nem teszi meg az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot, azt az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak kell tekinteni.

Abban az esetben azonban, ha az érintett ingatlan vonatkozásában nemcsak a Kötv. 86. §-a alapján, hanem a világörökségről szóló 2011. évi LXXVII. törvény (Vötv.) 6/A. §-a alapján is elővásárlási jog illeti meg a Magyar Államot, az Övr. rendelkezései nem is lesznek alkalmazhatóak. A Vötv. 6/A. § (4) bekezdése ugyanis kimondja, hogy ha az e törvény alapján fennálló elővásárlási joggal olyan ingatlan érintett, amelyen a kulturális örökség védelméről szóló törvény vagy a természet védelméről szóló törvény alapján is fennáll a magyar államot megillető elővásárlási jog, úgy csak az e törvény alapján fennálló elővásárlási jog vonatkozásában kell nyilatkozni.

A Vötv. alapján fennálló elővásárlási jog vonatkozásában viszont a világörökségi területté jelölés hazai eljárásrendjéről, a világörökségi kezelési tervek tartalmi követelményeiről és elkészítésük rendjéről, a gondnokságokról, valamint a világörökségi területen az államot megillető elővásárlási jogról szóló 335/2019. (XII. 23.) Korm. rendelet rendelkezései érvényesülnek. Ennek 19. § (1) bekezdése értelmében az állam elővásárlási jogát az 5. mellékletben foglaltak szerint a miniszter vagy a természet védelméért felelős miniszter – tehát Budapest (a Duna-partok, a Budai Várnegyed és az Andrássy út) vonatkozásában a kulturális örökség védelméért felelős miniszter – gyakorolja. Az elővásárlási jog gyakorlása során az ingatlan fekvési helye szerint illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal a közreműködő szerv.

Az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozatot ebben az esetben is a közreműködő szervhez kell benyújtani, de kizárólag a papír alapon, postai úton történő benyújtás lesz megfelelő. A megkeresés címzettje a fentiek okán – budapesti ingatlanok esetén – az építési és közlekedési miniszter. Ebben az esetben a miniszter a megkeresés közreműködő szerv általi felterjesztésétől számított 30 napon belül teszi meg az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot. A megkeresés megérkezettnek minősül a minisztérium központi iktatórendszerében történő érkeztetéssel, és a határidő számításának kezdőnapjáról az illetékes minisztérium elektronikus úton a tulajdonosnak vagy képviselőjének tájékoztatást küld. A miniszter az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a tulajdonos által megjelölt elektronikus levélcímre, valamint postai úton küldi meg.

Amennyiben erre határidőn belül nem kerül sor, azt az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásnak kell tekinteni. Ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (2) bekezdése alkalmazandó: ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során tehát egyrészt arra az igazolásra lesz szükség, amit az Építési és Közlekedési Minisztérium a határidő számításának kezdőnapjáról a tulajdonosnak vagy képviselőjének küld, másrészt az eladó nyilatkozatának eredeti példányára, mely szerint a nyitva álló határidőn belül nem kapott a Magyar Államtól az elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozatot.

• Az eladó meghatalmazta édesapját, hogy az ingatlan értékesítése során helyette teljes jogkörrel eljárjon. Az ingatlant az a Kft. vásárolja meg, ahol az édesapa ügyvezető, így az édesapa fog aláírni az eladó meghatalmazottjaként és a vevő képviselőjeként is. Az eladandó ingatlannak ugyanakkor az édesapa haszonélvezője is, aki az adásvételi szerződésben ingyenesen lemondana a haszonélvezeti jogáról. Ez esetben az adásvételi szerződésen három szerződő fél aláírása szerepelne, de mindegyiket az édesapa írná alá: mint az eladó meghatalmazottja, mint a Kft. ügyvezetője és mint haszonélvező. Ez esetben beszélhetünk-e érdekellentétről a haszonélvező és az eladó tekintetében? (A válaszadás időpontja: 2024. február 14.)

A kérdéses jogügyletben három személy fog jognyilatkozatot tenni. Eladói oldalon egyrészt az állageladó (akit az aláírás során meghatalmazással a haszonélvezeti eladó képvisel), másrészt a haszonélvezeti eladó (saját nevében). Vevői oldalon a Kft. tesz jognyilatkozatot, akinek képviseleti jogosultsággal rendelkező tisztségviselője szintén a haszonélvezeti eladó. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:13. § (2) bekezdése szerint vélelmezett az érdekellentét, ha a képviselő az ellenérdekű fél vagy annak képviselője. Érdekellentét az eladói- és a vevői oldal között nem kerülhet szóba, hiszen a vevői oldalon nem a haszonélvezeti eladó tesz jognyilatkozatot, hanem a jogi személy, aki nem szerepel szerződő félként az eladói oldalon. Az eladói oldalon belül az állageladó és a haszonélvezeti eladó között pedig azért kizárt az érdekellentét, mert ők a jogügylet azonos oldalán állnak. A Ptk. érdekellentét esetén megtámadási jogot biztosít a képviselt számára, ha a képviselt a képviseleti jog alapításakor az érdekellentétről nem tudott. Ha viszont a képviselt az érdekellentéttel a képviselet alapításakor tisztában van, akkor megtámadási joga sincs.

• Teremgarázs adásvételnél a közös képviselő nyilatkozott arról, hogy a vételi ajánlatot kifüggesztették és a kifüggesztés ideje alatt elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat egyetlen tulajdonostárstól sem érkezett. Az ingatlanügyi hatóság hiánypótlási felhívást adott ki a közös képviselő képviseleti jogosultságának eredeti közgyűlési jegyzőkönyvvel vagy közjegyző által hitelesített másolati példánnyal való igazolására. Mivel a közjegyző által hitelesített másolat beszerzése jelentős költséggel jár, nonszensz azt elvárni, hogy az ingatlanban lévő több száz teremgarázs adásvételekor mindenki egyesével igazolja azt, hogy ki a társasház közös képviselője. Arra nincs mód, hogy ezt egyszer csatolják az adott társasháznál és ne kelljen minden egyes adásvételnél benyújtani? (A válaszadás időpontja: 2024. február 9.)

Az ingatlanügyi hatósághoz korábban benyújtott okiratok későbbi felhasználását illetően az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) egyetlen konkrét rendelkezése a 37. § (5) bekezdésben olvasható, melyben a jogi személy, illetve az ingatan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró jogi személyiség nélküli szervezet vonatkozásában kimondj, hogy amennyiben a képviseleti jogosultságot igazoló okiratok az ingatlanügyi hatósághoz már korábbi ügyben benyújtásra kerültek, vagy azokat az ingatlanügyi hatóság korábban már beszerezte, az újabb kérelemben – az iktatószámra való hivatkozással – elegendő a korábbi benyújtásra, beszerzésre és arra utalni, hogy az ingatlanügyi hatóságnál lévő okiratok a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának időpontjában a képviseleti jogosultság vonatkozásában változást nem tartalmaznak.

Az Inytv. 37. § (5) bekezdéséből nem következik, hogy bármely egyéb okirat vonatkozásában a korábbi benyújtásra történő hivatkozás, és az ismételt felhasználás iránti kérelem tilos lenne, ilyen korlátozó rendelkezést a vonatkozó jogszabályok máshol sem tartalmaznak. Továbbá, a fővárosi ingatlanügyi hatóságnak is az a következetes gyakorlata, hogy a kérelmező által – az ügyiratszám megjelölésével – hivatkozott, korábban benyújtott okiratokat figyelembe veszi az újabb eljárása során. Ugyanakkor ezen okirat egyszerű másolata nem fogadható el az ingatan-nyilvántartási eljárásban. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 126/B. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat és nyilatkozatokat eredetben vagy közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani. E jogszabályhely tehát nemcsak a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokra, hanem bármilyen, az eljárás lefolytatásához szükséges okiratra is megállapítja a kötelező alakiságot: eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példány szükséges.

• Egy adásvételi szerződéses ügylet esetében elfogadható-e az ingatlanügyi hatóság számára, ha a külföldön élő elővásárlásra jogosult a lemondó nyilatkozatot külföldön, ügyfélkapun keresztül, AVDH hitelesítéssel írja alá és ezen elektronikus dokumentumot a papír alapú szerződéshez e-Papir felületen keresztül mellékelik? Vagy mindenképpen szükséges papír alapú lemondó nyilatkozat? (A válaszadás időpontja: 2024. február 7.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (1) bekezdése értelmében, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.

Amennyiben az elektronikus okiratot az ügyfél azonosításra visszavezetett dokumentum-hitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíti, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 325. § (1) bekezdés g) pontja alapján teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre.

Ennek rendeltetésszerű benyújtása a kérdésben szereplő módon, az e-Papír szolgáltatás igénybevételével lehetséges. Ilyen esetben papír alapú lemondó nyilatkozat benyújtása szükségtelen.

Amennyiben az adásvételi szerződés és a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem papír alapon történő benyújtását megelőzően a nyilatkozatot elektronikus úton már benyújtották, az ingatlannyilvántartási kérelem “Megjegyzés” rovatában érdemes erre hivatkozni. Az e-Papír küldemény bal felső sarkában szerepel egy Azonosító (a példa kedvéért: EPAPIR-20240207-196). Annak érdekében, hogy az ingatlanügyi hatóság az elektronikus úton benyújtott okiratot minél gyorsabban csatolhassa a papír alapú beadványhoz, az ingatlan-nyilvántartási kérelmen célszerű erre az azonosítóra is hivatkozni. Ha az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtását követően küldik meg az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát, akkor az e-Papír “Hivatkozási szám” rovatában szükséges feltüntetni a folyamatban lévő tulajdonjog bejegyzési eljárás széljegyének számát is.

• Nem jár-e érdekellentéttel, ha az adásvételi szerződést a haszonélvezeti vevő a saját nevében, továbbá az állagvevő meghatalmazottjaként is aláírja? (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:13. § (1) bekezdése alapján, ha a képviselő és a képviselt között érdekellentét van, a képviselő által tett jognyilatkozatot a képviselt megtámadhatja. A (2) bekezdés alapján vélelmezett az érdekellentét, ha a képviselő az ellenérdekű fél vagy annak képviselője. Az ingatlan tulajdonjogát, valamint haszonélvezeti jogát egyazon jogügylet keretében megszerezni szándékozó ügyfelek az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azonban nem tekinthetők ellenérdekűnek. Ezen értelmezéssel áll összhangban az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) indokolása is, amely kifejti, hogy a hatósági eljárásokban az ellenérdekűség azt jelenti, hogy a felek ellentétes, vagy legalábbis érdemben különböző döntés meghozatalában érdekeltek. Ennek megfelelően például egy ingatlan tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárásban az eladó és a vevő egyaránt a tulajdonváltozás bejegyzésében lesznek érdekeltek, közöttük tehát ellentét nem áll fenn.

• Amennyiben egy ingatlan adásvételi szerződésben a felek a vételár halasztott fizetésében állapodnak meg és az adásvételi szerződés kifejezetten rögzíti, hogy az eladó a tulajdonjogát a vételár kifizetéséig fenntartja, úgy a Ptk. 6:216. § (3) bekezdése alapján köteles-e a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni, vagy választhatja az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 47/A. § (1) bekezdés b) pontja szerint biztosított függőben tartás jogintézmény alkalmazását is? (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

A Ptk. 6:216. § (3) bekezdése egyértelműen rögzíti, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének feltüntetésével az ingatlannyilvántartásba feljegyeztetni. Az okiratszerkesztő ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos felelősségét képezi, hogy a benyújtott okirat összhangban legyen a jogszabályi rendelkezésekkel. Az ingatlanügyi hatóság az eljárás során csak azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat alapján az ingatlan-nyilvántartási kérelem teljesíthető-e. Ehhez többek között szükséges, hogy az okirat és a kérelem között ne álljon fenn tartalmi ellentmondás. Így, ha a kérelem tárgya tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése, akkor az ingatlanügyi hatóság azt fogja vizsgálni, hogy az okirat tartalmazza-e a felek tulajdonjogfenntartásra vonatkozó megállapodását és az eladónak a tény feljegyzéséhez történő hozzájárulását. Ezzel szemben, ha a kérelem tárgya tulajdonjog bejegyzése, de a szerződés még nem tartalmazza az eladó bejegyzési engedélyét, az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontjából egyértelműen meghatározza, hogy milyen esetben van helye az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés b) pontja szerinti függőben tartásnak: ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követő 6 hónapon belül megadja. A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése és a tulajdonjog bejegyzési eljárás függőben tartása tehát egymás alternatívái, közöttük vagylagosság áll fenn. Fogalmilag kizárt, hogy az ingatlanügyi hatóság tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét jegyezze fel egy tulajdoni lapra, és egyidejűleg a tulajdonjog bejegyzési eljárást függőben tartsa. Amennyiben a felek megállapodásában mindkét verzióra utalnak, a szerződéses rendelkezések ellentmondanak egymásnak: az Inytv. 39. § (4) bekezdésének a) pontja alapján a kérelmet el kell utasítani.

• Amennyiben az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (3) bekezdése alapján elutasította a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, az Inytv. 39. § (6) bekezdése szerint a hiányosságok pótlásának minősül-e, ha a szerződő felek – az Inytv. bejegyzés alapjául szolgáló okiratokra vonatkozó kellékeinek megfelelő formában – akként módosítják az eredeti szerződésüket, hogy azt kiegészítik a tulajdonváltozás jogcímével? A hiányosságok pótlása után újból benyújtott kérelem az eredeti ranghelyen kerül-e elbírálásra? Az új kérelemhez be kell-e ismét csatolni az ügyleti meghatalmazást 2 eredeti és 1 másolati példányban, vagy az eredeti kérelemhez benyújtott példányokat fel tudja használni a kormányhivatal? Az adásvételi szerződést ugyanis az eladó meghatalmazott útján írta alá. (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

Az Inytv. 39. § (6) bekezdése kimondja, hogy a beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra a (3) bekezdésben foglaltak miatt került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat, vagy ha a kérelem visszautasítására a (4) bekezdés f) pontjára tekintettel került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül az új kérelmet a megfelelő formanyomtatványon nyújtották be. Az Inytv. 26/A. §-a rögzíti azt is, hogy ha a kérelem elutasítását követően ugyanazon jog bejegyzése iránt az újból benyújtott kérelemhez módosított tartalmú okiratot nyújt be a kérelmező, úgy a kérelmet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban újból benyújtott kérelemnek kell tekintetni. Amennyiben az eredetileg benyújtott kérelmet azért kellett elutasítani, mert a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni, ennek megfelelő módja, ha a szerződő felek egy külön okiratba foglalt megállapodással módosítják, illetőleg pótolják a hiányzó tartalmi elemeket. Ebben az esetben tehát az eredeti szerződés és annak módosítása együttesen szolgál bejegyzés alapjául. Az Inytv. 39. § (6) bekezdésének megfelelően benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelem megtartja az eredeti kérelem ranghelyét, így a vevő tulajdonszerzésének időpontja az eredeti benyújtás dátuma lesz. Ugyanakkor a tulajdonjog bejegyzési kérelmet egy új, önálló ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében bírálja el az ingatlanügyi hatóság, így az igazgatási szolgáltatási díjat ezúttal is meg kell fizetni. Abból, hogy a bejegyzésre az eredeti beadvány ranghelyén kerülhet sor, nem következik, hogy az új kérelmet az eredeti beadvány rangsorában kellene elbírálni. Tehát ha az elutasított beadványt követő rangsorban további beadvány (például jelzálogjog bejegyzési kérelem) szerepel széljegyen, és az Inytv. 39. § (6) bekezdése alapján benyújtandó kérelem ezt követő ranghelyen kerül széljegyzésre, a beadványok rangsora valamennyi érdekelt hozzájárulása alapján változtatható meg. Ennek hiányában az Inytv. 39. § (6) bekezdésére hivatkozással benyújtott kérelem elbírálására csak a megelőző széljegyek elintézését követően kerül sor. Az, hogy az eredeti szerződés és annak módosítása együttesen alkalmas-e arra, hogy bejegyzés alapjául szolgáljon, a konkrét beadvány érdemi vizsgálata során állapítható meg. Ha az utóbb kelt szerződés akként módosítja az eredeti szerződés tartalmát, hogy abban a jogcímet pótolja, az okiratok együttes tartalma alapján kérelemnek helyt adó döntés születhet. Ezzel szemben, ha például az ügyvédi ellenjegyzés hiányzik az eredeti okiratról, az bejegyzés alapjául szolgáló okiratként a későbbi eljárásban sem vehető figyelembe. Amennyiben az eredeti eljárásban az ügyleti meghatalmazást benyújtották, az Inytv. 39. § (6) bekezdése alapján benyújtandó kérelemhez azt nem szükséges ismételten csatolni.

• Alapíthat-e az ingatlan tulajdonosa a haszonélvezeti jog alapításával együtt elidegenítési és terhelési tilalmat a haszonélvezeti jog biztosítására a haszonélvező javára, és az ingatlannyilvántartásba az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyeztethető-e a haszonélvezeti joggal együtt? (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

Igen, mivel a Ptk. 5:31. § (1) bekezdése alapján elidegenítési és terhelési tilalom tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében alapítható.

• Milyen rendelkezések érvényesülnek Nagy-Britannia és Észak-Írország Egyesült Királysága állampolgárainak magyarországi ingatlanszerzésére vonatkozóan? (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

A Nagy-Britannia és Észak-Írország Egyesült Királyságának az Európai Unióból és az Európai Atomenergia-közösségből történő kilépéséről szóló megállapodás (Kilépési Megállapodás) határozza meg az Egyesült Királyság Európai Unióból való rendezett kilépésének feltételeit. Preambuluma kiemeli annak fontosságát, hogy kölcsönös védelmet kell biztosítani az uniós polgárok és az egyesült királyságbeli állampolgárok, valamint családtagjaik számára, amennyiben az e megállapodásban meghatározott időpont – azaz 2020. december 31. – előtt gyakorolták szabad mozgáshoz való jogukat, valamint biztosítani kell, hogy az e megállapodás szerinti jogaik érvényesíthetők legyenek és a megkülönböztetés-mentesség elvén alapuljanak. A megkülönböztetés-mentességet erősíti meg a Kilépési Megállapodás 12. cikke, amely alapján a Kilépési Megállapodás hatálya alá tartozó személyek esetén tilos bármely, az állampolgárság alapján történő megkülönböztetés az Európai Unió működéséről szóló szerződés 18. cikkének (az állampolgárságon alapuló megkülönböztetés tilalmát előíró alapító szerződéses rendelkezések) értelmében a fogadó államban és a munkavégzés helye szerinti államban. A Kilépési Megállapodás 10. cikk 1. bekezdés (b) pontja alapján ez vonatkozik azokra az egyesült királyságbeli állampolgárokra, akik az átmeneti időszak vége előtt az uniós jognak megfelelően tartózkodási jogukat gyakorolták valamely tagállamban, és az említett időpontot követően is ott tartózkodnak. Következésképpen a Kilépési Megállapodásban foglalt feltételeknek megfelelő egyesült királyságbeli állampolgárok nem tartoznak a lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 91/A. § 25. pontjában foglalt külföldi természetes személy fogalma alá, tekintettel arra, hogy nemzetközi szerződés alapján az Európai Unió tagállama, valamint az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgárával egy tekintet alá eső állampolgárnak minősülnek. Ez azt jelenti, hogy azok az egyesült királyságbeli állampolgárok, akik az átmeneti időszak vége előtt az uniós jognak megfelelően tartózkodásai jogukat gyakorolták valamely tagállamban, és az említett időpontot követően is ott tartózkodnak, jogosultak a tulajdonszerzésre olyan feltételek mellett, mint a fogadó állam állampolgárai, velük szemben az állampolgárságon alapuló megkülönböztetés nem megengedett, magyarországi tulajdonszerzésükhöz nem kell engedélyezési eljárást lefolytatni. Az átmeneti időszak vége előtti, majd azt követő folyamatos magyarországi tartózkodási jog gyakorlásának igazolása céljából az ügyfélnek lehetősége van arra, hogy az idegenrendészeti hatóságtól – a felhasználás céljának feltüntetésével – kérje az idegenrendészeti státuszának igazolását. A harmadik országbeli állampolgárok beutazásáról és tartózkodásáról szóló 2007. évi II. törvény 88. § (2) bekezdése alapján az idegenrendészeti hatóság az idegenrendészeti státuszról hatósági bizonyítványt állít ki, melynek igazgatási szolgáltatási díja 3000 Ft. A hatósági bizonyítvány kiállítása iránti kérelem előterjesztésére a regionális igazgatóságok ügyfélszolgálati irodáiban személyesen van lehetőség. Az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság által működtetett időpontfoglaló rendszer a www.oif.gov.hu oldalon érhető el. Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási eljárás során hatósági bizonyítvánnyal igazolják, hogy a szerző fél az átmeneti időszak vége előtti tartózkodási jogát folyamatosan Magyarországon gyakorló egyesült királyságbeli állampolgár, akkor az ingatlanügyi hatóság nem követeli meg a tulajdonszerzési engedélyt.

• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (3a) bekezdése szerint: az (1)-(3) bekezdésben foglaltaktól eltérően, ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Mi a helyzet akkor, ha az eladó nemcsak a teremgarázsban fennálló tulajdoni hányadát, hanem azzal együtt a társasházban lévő lakását is ugyanannak a vevőnek értékesíti, mégpedig egyben, azaz a vevő csak a garázsbeállóval együtt veszi meg a lakást. A két, külön helyrajzi szám alatt nyilvántartott ingatlan (tulajdoni hányad) értékesítése értelemszerűen egy adásvételi szerződésben történik. Fennáll-e ilyenkor az elővásárlási joga a teremgarázs tulajdonostársainak az egyben értékesített lakásra és garázsbeállóra, vagy csak külön a garázsbeállóra, vagy a lakás és garázsbeálló együttes értékesítése miatt így már a garázsbeállóra sem áll fenn elővásárlási joga senkinek? (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

Dologösszesség áll fenn, ha az eladó a teremgarázs eszmei hányadát és azzal együtt a társasházban lévő lakás ingatlanát is ugyanannak a vevőnek értékesíti egyetlen adásvételi szerződésben. A vevő számára nem közömbös, hogy csak a lakás tulajdonjogát, vagy azzal együtt a teremgarázs eszmei hányadát is megszerzi-e, ezért nem két különálló jogügyletet köt az eladóval, ügyleti szándéka kifejezetten a két ingatlan együttes megvásárlására terjed ki. Amint azt az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény kifejti, ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együtt, oszthatatlan szolgáltatásként (dologösszességként) akarja eladni, köteles a kapott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni. Az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó, vele közölt ajánlat tartalmát csak teljes egészében fogadhatja el. A teremgarázs ingatlan tulajdonostársainak tehát akkor is érvényesül az elővásárlási joga, ha az adásvételi szerződés nem kizárólag teremgarázs eszmei hányadának, hanem azzal együtt más dolgoknak az értékesítésére irányul. Az elővásárlásra jogosult azonban az adásvétel tárgyai közül nem válogathat: kizárólag a vételi ajánlatban szereplő dologösszesség egészére tehet elfogadó nyilatkozatot. A vevő így nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy a dologösszesség tárgyai közül a garázst megszerzik előle, és ő csak a lakás tulajdonjogához juthat hozzá. Az elővásárlási jogosult vagy belép a teljes jogügyletbe, vagy nyilatkozata nem tekinthető a vételi ajánlat elfogadásának. A vételi ajánlat közlésére vonatkozó, a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerinti kötelezettsége az eladónak tehát lakás és teremgarázs eszmei hányadának együttes értékesítésekor is fennáll, és az Inyvhr. 75. § (3a) bekezdése szerinti kifüggesztés ebben az esetben is megfelelő eszköz.

• Ellenjegyezheti-e az ügyvéd a szerződés megkötésében való képviseletre (vagyis a szerződés valamelyik fél helyetti aláírására) kapott meghatalmazást?  (A válaszadás időpontja: 2024. január 17.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése szerint nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, vagy a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az Inytv. 33. § (2) bekezdése értelmében pedig, ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. A kérdés szerinti esetben nem pusztán az ingatlan-nyilvántartási eljárásban történő képviseletre feljogosító, hanem a Ptk. 6:15. § (1) bekezdése szerinti ügyleti meghatalmazás ellenjegyzéséről van szó. Az idézett jogszabályhely pedig kimondja, hogy a meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat. Mivel tehát az ügyleti meghatalmazás nem a meghatalmazott és a meghatalmazó között létrejövő szerződés, abban értelemszerűen a meghatalmazott ügyvéd szerződő félként nem szerepel. Nincs akadálya annak, hogy az ügyleti meghatalmazást az az ügyvéd ellenjegyezze, aki az okirat szerkesztésére is meghatalmazott.

• Milyen rendelkezések érvényesülnek az izraeli állampolgárok magyarországi ingatlanszerzésére vonatkozóan? (A válaszadás időpontja: 2023. november 6.)

A 2010. évi CXI. törvénnyel kihirdetett, az egyrészről az Európai Közösségek és azok tagállamai, másrészről Izrael Állam közötti társulás létrehozásáról szóló euro-mediterrán megállapodás (Megállapodás) 31. cikke értelmében tilos a tőkemozgás korlátozása egyfelől a Közösség, másfelől Izrael között, és tilos az állampolgárság vagy az állampolgárok lakóhelye alapján, vagy az ilyen tőke befektetésének helye alapján történő megkülönböztetés. A Megállapodás 33. cikke szerint a 31. cikk rendelkezései nem sértik semmilyen olyan korlátozás alkalmazását, amely e megállapodás hatálybalépésének időpontjában a Felek közötti közvetlen befektetéssel járó tőkemozgás – beleértve az ingatlanba történő befektetést – tekintetében fennáll. A Megállapodás hatályba lépésének időpontjában a jelenlegi korlátozások még nem érvényesültek Magyarországon, ezért a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet 2014. évi hatályba lépésétől kezdődően nem vonatkozik izraeli illetőségű személyek vagyonszerzésére. A külföldiek ingatlanszerzésének kormányhivatali engedélyhez kötöttsége azonban, melyet 2014-től a Lakástörvény 1/A. § (2) bekezdése rögzít, korábban is fennállt, a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 88. § (1) bekezdése alapján. Erre tekintettel a Megállapodás nem mentesíti az izraeli illetőségű személyeket a kormányhivatali engedélyhez kötöttség alól, tehát a Megállapodás nem értelmezhető akként, hogy az izraeli állampolgárok, valamint jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek az ingatlanszerzés engedélyezése szempontjából egy tekintet alá esnének a tagállami állampolgárokkal, valamint jogi személyekkel és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel.

• Az ügyvéd a szerződés megkötésére magánszemélyként kapjon meghatalmazást, vagy egy ügyvédi meghatalmazás (az ügyvédi meghatalmazás alakiságaival) is megfelelő arra, hogy a szerződő fél helyett az ügyvéd meghatalmazottként részt vegyen a szerződés megkötésében? (A válaszadás időpontja: 2023. október 25.)

A Ptk. 6:15. § (1) bekezdése szerinti ügyleti meghatalmazás és az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 34. §-a szerinti ügyvédi meghatalmazás között nem áll fenn vagylagosság. Tehát az ügyfél képviseletére feljogosító, ügyvédi tevékenység gyakorlására adott meghatalmazás kiterjedhet arra is, hogy az ügyvéd a szerződést ügyfele képviseletében aláírhassa – azaz az ügyvédi meghatalmazás magában foglalhat ügyleti meghatalmazást is. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 33. § (2) bekezdése pedig csak az alakiságok tekintetében írja elő azt, hogy a meghatalmazásnak a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra vonatkozó előírásoknak meg kell felelnie. Nincs tehát arra vonatkozó előírás, hogy a meghatalmazott ügyvéd magánszemélyként, az Inytv. 32. § (1) bekezdés a) pontja szerinti természetes személyazonosító adataival kerüljön feltüntetésre a meghatalmazásban. Ugyanakkor alapvető követelmény, hogy egyértelműen és kétséget kizáróan azonosítható legyen az a személy, aki az okiratot meghatalmazottként aláírja.

• Az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd minősülhet-e egyben a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 325. § (2) bekezdése szerinti hitelesítő személynek is, tehát teljesülnek-e a Pp. 325. § (2) bekezdésben meghatározott – a teljes bizonyító erejű magánokirattal szemben támasztott – feltételek abban az esetben, ha az okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd magyarázta meg a magyar nyelvet nem értő aláírónak az adásvételi szerződés tartalmát? (A válaszadás időpontja: 2023. május 9.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 33. § (3) bekezdése értelmében írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozata alapján a jogügylet akkor kerülhet bejegyzésre, ha a jognyilatkozat megfelel a 32. § (3) bekezdésében, valamint a Ptk. 6:7. § (4) bekezdésében előírt feltételeknek. A Ptk. 6:7. § (4) bekezdése ugyanakkor a Pp. 325. § (2) bekezdésével egyező módon azt írja elő, hogy az olvasni nem tudó, továbbá az olyan személy esetén, aki nem érti azt a nyelvet, amelyen az írásbeli nyilatkozatát tartalmazó okirat készült, magából az okiratból ki kell tűnnie, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a nyilatkozó félnek megmagyarázta. Az ingatlanügyi hatóság teljes bizonyító erejű magánokiratként veszi figyelembe az okiratot, ha a szerződés tartalmát az okirat aláírójának megmagyarázó személy a szerződést ellenjegyző ügyvéd.

• A 2022. november 17-i válaszhoz képest hogyan befolyásolja a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Kötv.) 86. § (4) bekezdésének 2023. január 1-jével bekövetkező módosulása az ingatlanügyi hatóságnak az elővásárlási joggal kapcsolatos gyakorlatát? (A válaszadás időpontja: 2022. december 7.)

A Magyar Közlöny 2022. évi 197. számában megjelent a területi közigazgatás működésével, az ingatlan-nyilvántartással és a területfejlesztéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2022. évi XLVIII. törvény, melynek értelmében a Kötv. 86. § (4) bekezdésének 2023. január 1-től hatályos szövege: Az (1) bekezdés a) pontja szerinti ingatlanokon első helyen az államot, második helyen az ingatlanon közfeladatot ellátó önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. A jogi személyiséggel rendelkező vallási közösség működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú, egyházi használatban lévő műemlék épület esetében az önkormányzat helyett második helyen a használót illeti meg e jog.

Az érintett ingatlanok a Kötv. 86. § (1) bekezdés a) pontja alapján:
1. a kiemelten védett műemlék ingatlanok,
2. az 1998. január 1-je előtt műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védettséget szerző védett műemlék ingatlanok, valamint
3. azon 1998. január 1-jétől védettséget szerzett védett műemlék ingatlanok, melyek vonatkozásában a védetté nyilvánító vagy a védettséget módosító rendelet kimondja, hogy a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg.

Az elővásárlási jog a fenti ingatlanok vonatkozásában nem minden esetben illeti meg az önkormányzatot, hanem csakis akkor, ha közfeladatot lát el az érintett ingatlanon.

Amennyiben az adásvételi szerződéssel érintett ingatlan tulajdoni lapján – illetőleg lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség értékesítése esetén a társasház törzslapján – műemlék jogi jelleg szerepel, az ingatlanügyi hatóságnak az eljárása során mindenekelőtt azt kell tisztáznia, hogy a konkrét ingatlan a Kötv. 86. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott körbe tartozik-e, azaz fennáll-e rajta a Magyar Állam elővásárlási joga. Amennyiben igen, akkor a tényállás tisztázása szükséges a tekintetben, hogy az érintett ingatlanon a fővárosi vagy a kerületi önkormányzat lát-e el közfeladatot, továbbá, hogy az érintett ingatlan egyházi használatban áll-e. Ellentétben ugyanis a Magyar Állam elővásárlási jogával, amely a Kötv. 86. § (1) bekezdés a) pontja szerinti ingatlanokon mindenképpen fennáll, az önkormányzatot csak akkor illeti meg elővásárlási jog, ha abban közfeladatot lát el, az ingatlan használóját pedig akkor, ha az jogi személyiséggel rendelkező vallási közösség működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú egyházi használatban áll.

Utóbbi vonatkozásában, amennyiben az adásvételi szerződés egyértelmű eladói nyilatkozatot tartalmaz arra vonatkozóan, hogy az érintett ingatlan nem áll jogi személyiséggel rendelkező vallási közösség működését biztosító, illetve hitéleti, oktatási, nevelési, egészségügyi, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi, továbbá kulturális célú egyházi használatban, azt az ingatlanügyi hatóság elfogadja.

A fővárosi és a kerületi önkormányzat vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható:
1. az önkormányzat által kiállított tájékoztatás, mely szerint az érintett ingatlanon közfeladatot nem lát el,
2. az önkormányzat nyilatkozata arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni,
3. ha az önkormányzat nem nyilatkozott, a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a kapott vételi ajánlat közlését igazoló irat.

Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a fenti okiratok egyike sem áll rendelkezésre, akkor az ingatlanügyi hatóság a tényállás tisztázása érdekében azok valamelyikének benyújtására irányuló felhívást bocsát ki.

A 2022. november 17-i válaszban foglaltak továbbra is irányadóak valamennyi olyan ügyben, ahol a 2021. december 22. és 2022. december 31. közötti elővásárlási rendelkezések érvényesülnek, azaz ahol még 2022-ben megindul az ingatlan-nyilvántartási eljárás.

• A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 13. § (1) bekezdése szerinti vállalás alapján a tulajdonszerző tulajdonjogának teljes illetőségére kizárt, hogy földjét harmadik személynek haszonbérbe adja? (A válaszadás időpontja: 2022. december 2.)

A Földforgalmi törvény 13. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonszerzési jogosultság feltétele – ide nem értve a 11. §-ban, a 17. §-ban, valamint a 36. § (1) bekezdés d) pontjában foglalt eseteket –, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig – a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével – más célra nem hasznosítja.

Amennyiben a szerző fél megtette a Földforgalmi törvény 13. § (1) bekezdése szerinti vállalást, akkor a tulajdonjoga fennállása során főszabály szerint nem adhatja haszonbérbe sem a földet, ez alól csak a 13. § (2) bekezdésben meghatározott esetek jelentenek kivételt.

• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) közelmúltbéli módosítása a teremgarázsra vonatkozó elővásárlás kapcsán ismert. A teremgarázsban van egy – funkcionálisan – nem garázsként, hanem tárolóként működő rész, adott esetben hasonló számozással, mint a szomszédos garázs-beállóhelyek. Erre a tárolóra vonatkozik-e a 75. § (3a) bekezdés szerinti egyszerűsített eljárási lehetőség? (A válaszadás időpontja: 2022. november 30.)

Az Inyvhr. 75. § (3a) bekezdése akként rendelkezik, hogy ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.

Fentiek alapján az Inyvhr. 75. § (3a) bekezdése azon ingatlanok vonatkozásában alkalmazható, amelyek tulajdoni lapjának I. részén szerepel a garázs rendeltetésmód. Például abban az esetben, ha az adásvétel tárgyát képező, osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan “teremgarázs és tároló” megnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. (A tulajdonátruházás tárgyát minden esetben az érintett ingatlan meghatározott tulajdoni hányada képezi, és nem valamely természetben vagy területnagyságban kifejezett része. Így az a körülmény, hogy a kialakult használati rend alapján a vevő az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannak természetben mely részét – például egy parkolóhelyet, vagy egy tárolót – használja majd, az elővásárlási szabályok alkalmazhatóságára nincs kihatással.)

• A közös képviselő teljes bizonyító erejű nyilatkozataként elég-e egy “hivatalos” közös képviselői nyilatkozat, melyet tanúk vagy ellenjegyzés nélkül csak ő ír alá? (A válaszadás időpontja: 2022. november 30.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (3a) bekezdésében szereplő, teljes bizonyító erejű magánokiratra vonatkozó követelmény abban az esetben teljesül, ha a polgári perrendtartásról szoló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 325. § (1) bekezdés a)-i) pontjai valamelyikének megfelelő okiratot nyújtanak be. Így, ha a közös képviselő természetes személy, akkor az általa saját kezűleg írt és aláírt nyilatkozat teljes bizonyító erővel bír. Ha pedig a közös képviselet ellátására céget bíztak meg, akkor megfelelő, ha az okiratot a cég képviselője cégszerűen aláírja.

• Szükséges-e becsatolni a közös képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet, igazolandó a közös képviselői minőséget? (A válaszadás időpontja: 2022. november 30.)

Mivel az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (3a) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatóság társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy nyilatkozatát fogadhatja el, az ingatlan-nyilvántartási eljárás során igazolni szükséges, hogy a benyújtott nyilatkozat a felsorolt személyek valamelyikétől származik. Ez történhet a közös képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyv benyújtásával, vagy annak az ügyiratszámnak a megjelölésével, amelyen azt korábban a földhivatalhoz benyújtották.

• Ha ismert az elővásárlási jogosult lakcímkártyája, mely eltér a tulajdoni lapon szereplő címtől, melyik címre kell küldeni a nyilatkozatot kérő megkeresést (“nyilatkozat”)? Ha nem ismert a lakcímkártya, akkor értelemszerűen a tulajdoni lapon szereplő címre kell küldeni? Egyéb bizonyosság hiányában a tulajdoni lapon szereplő címre kell küldeni a nyilatkozatot? (A válaszadás időpontja: 2022. november 30.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (3) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak személyazonosító és lakcímadatai tekintetében a személy- és lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak.

A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény 19. § (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy bármely polgár, illetve jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet igényelhet a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból felvilágosítást valakinek a lakcíméről, a felhasználás céljának és jogalapjának igazolása mellett, jogának vagy jogos érdekének érvényesítése érdekében. Ezzel kapcsolatos bővebb információ az alábbi linken található: https://nyilvantarto.hu/hu/adatszolgaltatas_szemelyi

Ha az eladó előtt ismert az elővásárlásra jogosultnak a lakcímkártyáján szereplő – azaz a személyiadat- és lakcímnyilvántartás szerinti – érvényes lakcíme, akkor arra kell megküldenie a vételi ajánlatot.

Ha az eladó előtt nem ismert az elővásárlásra jogosultaknak a személyiadat- és lakcímnyilvántartás szerinti lakcíme, és úgy dönt, hogy a tulajdonostársaknak a tulajdoni lapon feltüntetett lakcímére küldi meg a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását, előfordulhat, hogy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza a küldemény. Ez annak következménye lehet, hogy a jogosult időközben elköltözött, ám – az Inytv. 27. § (4) bekezdése alapján fennálló kötelezettsége ellenére – elmulasztotta a változás bekövetkezésétől számított harminc napon belül bejelenteni lakcímének megváltozását az ingatlanügyi hatóságnál. Ebben az esetben a vételi ajánlat nem tekinthető közöltnek, ez a körülmény ugyanakkor alkalmas lehet arra, hogy alátámassza a szerződő feleknek az Inyvhr. 75. § (3) bekezdés szerinti nyilatkozatát.

• A földadásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésével kapcsolatos 2020. január 23-án adott válasz óta eltelt változások miatt szerencsés lenne tisztázni: a hivatalból történő közzétételi kötelezettség miatt, a közzétételi kérelemnek van-e jelentősége, vagy az valójában ellentétes a  normaszöveggel? (A válaszadás időpontja: 2022. november 29.)

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 21. § (1) bekezdése 2022. január 1-jével megváltozott: az adásvételi szerződést az eladónak nem a jegyző, hanem közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldenie jóváhagyás céljából. Ez azt jelenti, hogy előbb a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdése szerinti előzetes vizsgálatra kerül sor, a szerződés hirdetményi úton történő közlésére pedig ezt követően, amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét.

Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet (Előkr.) 2. § (1) bekezdése ugyanakkor azt is kimondja, hogy a közzétételi kérelem egyben hatósági jóváhagyás iránti kérelemnek is minősül, ha az adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött. Az eladó jogi képviselője tehát akként tudja a mezőgazdasági igazgatási szervnél megindítani a jóváhagyási eljárást, hogy az adásvételi szerződés négy eredeti példányát egy jóváhagyási kérelem kíséretében nyújtja be a mezőgazdasági igazgatási szervhez, melynek eszköze a jelenleg hatályos jogszabályi környezetben egyértelműen az “Adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem”.

Az, hogy a beadvány tartalmazza a jóváhagyási kérelmet, különösen fontos azokban a – pontosan a 2020. január 23-i válaszban taglalt – esetekben, amikor az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt. Az Előkr. 2. § (1) bekezdése azt írja elő, hogy ilyenkor a közzétételi kérelemhez kötelezően mellékelni kell az adásvételi szerződés szerinti vevő, vevők javára történő tulajdonjog bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem formanyomtatvány jogi képviselő által kitöltött példányát is.

Ilyen esetben tehát a beadvány nemcsak jóváhagyási kérelmet, hanem ingatlan-nyilvántartási kérelmet is tartalmaz, azonban az ingatlan-nyilvántartási eljárás nem a benyújtáskor indul meg, hanem csak a jóváhagyási eljárás lezárultát követően akkor, amikor – a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 37. § (5) bekezdésével összhangban – az ingatlanügyi hatóság a mezőgazdasági igazgatási szerv által megküldött iratok alapján lefolytatja a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárást.

Amennyiben az adásvételi szerződéseket kizárólag egy ingatlan-nyilvántartási kérelem kíséretében nyújtják be Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztályához, abból nem is állapítható meg, hogy az ügyfél szándéka mindenekelőtt egy jóváhagyási eljárás lefolytatására irányul. Jóváhagyási kérelem hiányában ilyenkor közvetlenül a tulajdonjog bejegyzési kérelmet iktatja a hivatal, annak alapján ingatlan-nyilvántartási eljárás indul meg, amely értelemszerűen visszautasítással zárul, a jóváhagyó záradék hiányára tekintettel. Mindezek okán az eljáró jogi képviselőnek kiemelt figyelmet szükséges fordítania arra, hogy a mezőgazdasági igazgatási szervhez érkező beadványa jóváhagyási kérelmet is tartalmazzon.

• Hogyan érvényesülnek a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Kötv.) 86. §-ának 2021. december 22-ével megváltozott szabályai az ingatlanügyi hatóság gyakorlatában? Megköveteli-e az ingatlanügyi hatóság egy műemlék ingatlan esetében a kerületi/fővárosi önkormányzat felhívását/lemondását, vagy elegendő csak az állam nemleges joggyakorlása? (A válaszadás időpontja: 2022. november 17.)

A Kötv. 86. § (4) bekezdése a módosítás előtt azt mondta ki, hogy az 1998. január 1-je előtt hatályos jogszabályok alapján műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védett ingatlanok tekintetében első helyen az államot, második helyen a feladatot ellátó helyi önkormányzatot, ennek hiányában az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. Főszabály szerint tehát az érintett önkormányzatoknak minden olyan ingatlan vonatkozásában, melyet 1998-at megelőzően nyilvánítottak műemlékké, elővásárlási joga állt fenn. Ezen elővásárlási jog pedig kifejezetten a Kötv. 86. § (4) bekezdésének törvényi rendelkezésén alapult.

A jogszabály-módosítás folytán a Kötv. 86. § (4) bekezdése immár azt mondja ki, hogy ha az (1) bekezdés a) pontja szerinti ingatlanra több elővásárlási jog áll fenn: első helyen az államot, második helyen az ingatlanon közfeladatot ellátó önkormányzatot – fővárosban lévő ingatlan esetén a fővárosi és kerületi önkormányzatot megegyezésük szerint – elővásárlási jog illeti meg. E jogszabályhely tehát már csak arra az esetre tartalmaz rendelkezést, ha – valamely más jogszabály alapján – nem csak a Magyar Államot illeti meg elővásárlási jog. Ilyen speciális eset lehet, amikor például az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-a biztosít elővásárlási jogot az önkormányzatnak, s az ilyen esetekre a Kötv. 86. § (4) bekezdése megnyugtatóan rendezi az elővásárlási jogok sorrendjét.

Ezzel szemben olyan esetben, amikor valamely más jogszabály alapján nem áll fenn önkormányzati elővásárlási jog, akkor önmagában a Kötv. 86. § (4) bekezdése immár nem biztosít elővásárlási jogosultságot az önkormányzatok javára.

Ennek figyelembevételével egy 2021. december 21-ét követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ingatlan tulajdoni lapján szereplő “műemlék” jogi jelleg nem alapoz meg az érintett önkormányzat elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatának benyújtására irányuló hiánypótlási felhívást.

• Anyakönyvi kivonatot halál esetén lehet-e úgy bemutatni az ügyfélszolgálaton, hogy egy eredetit visszaadjanak, de a bemutatott eredetisége is eljárásszerű legyen, másképpen szólva: becsatoltnak minősüljön? Bármilyen más okiratnál van-e erre lehetőség? (A válaszadás időpontja: 2022. november 16.)

Ahogy azt a Budapesti Ügyvédi Kamara honlapjának “Földhivatali joggyakorlat” menüpontjában 2021. április 30-án adott válasz is tartalmazza, az ügyfélfogadáskor eredetben bemutatott halotti anyakönyvi kivonat hitelesítése helyben megtörténik. Halotti anyakönyvi kivonat eredeti példányát tehát az ingatlanügyi hatóság nem veszi át az ügyféltől, hanem arról belső felhasználásra másolatot készít, és eljárása során azt használja fel.

A jogosult adatában bekövetkezett változás (például névváltozás, lakcímváltozás) bejelentése esetén van rá lehetőség, hogy az ügyfél által bemutatott személyi okmányról az ingatlanügyi hatóság felhasználásra másolatot készítsen. Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy a magyar személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő ügyfél esetében még az okmány fénymásolásával járó környezeti terhelés is elkerülhető, hiszen az ingatlanügyi hatóság elektronikus lekérdezés útján ellenőrizni tudja az adatváltozást a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból. Ilyen esetben tehát pusztán az ügyfél bejelentése alapján megtörténik az adatváltozás átvezetése. Olyan személy (például külföldi állampolgár) esetében azonban, aki nem szerepel a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban, igen komoly bürokratikus és anyagi terhektől mentesülhet az ügyfél azáltal, hogy az általa eredetben bemutatott hatósági igazolványt az ingatlanügyi hatóság lemásolja, és annak felhasználásával gondoskodik az adatváltozás átvezetéséről az érintett ingatlan tulajdoni lapján.

• El tudja-e rendelni a polgári perben eljáró bíróság a perindítás tényének feljegyzését az alperes személyi azonosítójának közlése nélkül is? (A válaszadás időpontja: 2022. november 10.)

Az Inytv. 34. § (1) bekezdése értelmében a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős bírósági határozat tartalmára e törvény 32. § (1) bekezdésében foglaltak az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a határozatnak és a bejegyzésre irányuló megkeresésnek – az érdekelt lakcímén túl – vagy az érdekelt természetes személyazonosító adatait vagy az érdekelt családi nevét, utónevét és személyi azonosítóját kell tartalmaznia.

A kérdés szerinti esetre nézve ez azt jelenti, hogy a bíróság a perfeljegyzést a személyi azonosító hiányában is elrendelheti, méghozzá úgy, hogy az érdekelt lakcímén túl közli természetes személyazonosító adatait. A személyazonosító jel helyébe lépő azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló 1996. évi XX. törvény 4. § (4) bekezdése szerint a természetes személyazonosító adat az illető nevén túl születési családi és utóneve, születési helye és ideje, valamint anyja születési családi és utóneve. A perindítás tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzése egyebekben elsősorban az ingatlanhoz, nem pedig a tulajdonos személyéhez kötődik, így a személyi azonosító megléte semmiképpen nem feltétele a megkeresés teljesítésének.

• Kérhető-e tartási szerződést megszüntető szerződés alapján a tartásra jogosult tulajdonjogának visszajegyzése, a tartásra kötelezett tulajdonjogának törlése, valamint a tartási és a haszonélvezeti jogok törlése? Amennyiben igen, az okiratban és az ingatlan-nyilvántartási kérelemben a visszajegyzés és törlések jogcíme lehet-e szerződés megszüntetése, és/vagy eredeti állapot visszaállítása? (A válaszadás időpontja: 2022. november 8.)

Tartási szerződés megszüntethető: a szerződés a jövőre nézve (ex nunc hatállyal) szűnik meg. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:212. § (2) bekezdése értelmében a szerződés megszüntetése esetén a felek további szolgáltatásokkal nem tartoznak, és kötelesek egymással a megszűnés előtt már teljesített szolgáltatások tekintetében elszámolni. Az egyezség megkötésekor a felek megállapodhatnak akként, hogy az ingatlan tulajdonjoga visszaszáll az eltartottra, egyidejűleg megszűnik az őt illető tartási jog és haszonélvezeti jog is.

Az eltartott tulajdonjogának visszajegyzése kapcsán a szerződő felek a tulajdonjog szerzésének jogcímét szabadon határozzák meg. Mind a szerződés megszüntetése, mind pedig az eredeti állapot helyreállítása megfelelő jogcím lehet, hisz az a valóságos helyzetet tükrözi.

Az eltartott tulajdonjoga bejegyzésének a tartási szerződést megszüntető megállapodás benyújtásának ranghelyén lehet helye, azaz visszamenőlegesen nem, és az okiratnak tartalmaznia kell – többek között – az eltartó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását (bejegyzési engedélyét) a tulajdonjog bejegyzéséhez, továbbá az eltartott feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását (törlési engedélyét) a haszonélvezeti jog és a tartási jog törléséhez.

• Egyéni vállalkozó tulajdonszerzése bejegyezhető-e az ingatlan-nyilvántartásba? (A válaszadás időpontja: 2022. november 2.)

Az egyéni vállalkozó tulajdonszerzésével, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével kapcsolatos kérdés megválaszolása korábban már megtörtént. A 2021. március 25-ei válaszadáshoz képest a jelenlegi ügyintézési gyakorlat az alábbiak szerint foglalható össze.

Az egyéni vállalkozó természetes személyként végzi vállalkozási tevékenységét, egyéni vállalkozói tevékenységéért teljes magánvagyonával felel, az egyéni vállalkozónak nincs a magánszemélytől elkülönült jogalanyisága. Ebből eredően az egyéni vállalkozó vagyontárgyainak maga a természetes személy a tulajdonosa. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések, feljegyzések vonatkozásában tehát az egyéni vállalkozói státuszt feltüntetése elmarad.

Az “e. v.” toldat bejegyzésének hiányában is köthet a természetes személy egyéni vállalkozói minőségben szerződést, azaz az okiratban szerződő fél lehet az egyéni vállalkozó, csak éppen e minőségének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére nem kerül sor.

• Amennyiben egy haszonélvezeti joggal terhelt termőföld ingatlant kívánnak eladni, az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tesz és megállapításra kerül, hogy a vevőnél előrébb áll a sorban, akkor az ingatlanon fennálló haszonélvezetnek mi lesz a sorsa abban az esetben, ha az elővásárlási joggyakorló nem közeli hozzátartozója az eladónak, azaz hogyan kell ebben az esetben értelmezni a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 37. § (5) bekezdésében foglalt speciális szabályt? Az elővásárlási jognyilatkozatot tett “új vevő” kérheti-e a tulajdonjoga bejegyzését követően a haszonélvezeti jog törlését az utóbb hivatkozott speciális szabályra történő hivatkozással? (A válaszadás időpontja: 2022. szeptember 2.)

A Földforgalmi törvény 37. § (5) bekezdése értelmében a föld tulajdonjoga a haszonélvezeti jog fenntartásával csak közeli hozzátartozó javára ruházható át. E fejezet rendelkezéseit a föld tulajdonjogának a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén a fenntartott haszonélvezeti jog vonatkozásában – a (4) bekezdésben foglalt kivétellel – nem kell alkalmazni.

Az ingatlanügyi hatóság a fenti rendelkezésben szereplő “haszonélvezeti jog fenntartásával” kitételt arra az esetre vonatkoztatja, amikor a tulajdonos a haszonélvezeti joga fenntartása mellett a tulajdonjogot átruházza. Ilyen esetben a fenntartott haszonélvezet tehát a tulajdonos által leválasztott jogok visszatartása útján keletkezik oly módon, hogy annak átruházására nem kerül sor, azt az eredeti tulajdonos mintegy “kihasítja” a tulajdonjogából annak átruházásával egyidejűleg.

Erre a Földforgalmi törvény 37. § (5) bekezdése alapján kizárólag közeli hozzátartozók között kerülhet sor, tehát olyan jogügyletben, ahol a tulajdonjogot átruházó fél és a tulajdonjogot szerző fél egymás közeli hozzátartozói. A tulajdon-átruházás közeli hozzátartozók között is történhet adásvétel keretében, ebben az esetben azonban a Földforgalmi törvény 20. § a) pontja alapján elővásárlási jog nem áll fenn.

Fentiekkel ellentétben a Földforgalmi törvény 37. § (5) bekezdése nem vonatkoztatható arra az esetre, amikor a földet akként értékesítik, hogy azt egy harmadik személy javára fennálló haszonélvezeti jog terheli. Ezzel ellentétes értelmezés esetén a föld egy olyan személy javára, aki a haszonélvezőnek nem közeli hozzátartozója, csak abban az esetben lenne értékesíthető, ha ezzel egyidejűleg a haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról. Egy ilyen korlátozás alapján a tulajdonos tulajdonjogának legelemibb szelvénye, a rendelkezési jog lehetetlenülne el – a haszonélvezőnek lényegében vétójogot biztosítva az ingatlan értékesítésére.

Abban az esetben tehát, ha föld tulajdonjogát egy harmadik személy javára már korábban is fennálló haszonélvezeti joggal terhelten ruházzák át, akkor a közeli hozzátartozói minőségnek a haszonélvező és a szerző fél között nem kell fennállnia, és értelemszerűen a haszonélvezeti jog nem szűnik meg az által sem, ha az elfogadó nyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult sikeresen belép a jogügyletbe.

• A személyi azonosító kötelező tartalmi eleme-e a meghatalmazásnak, ha azt tulajdonjog bejegyzéshez akarják felhasználni, és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat (adásvételi szerződés) tartalmazza a személyi azonosítót? (A válaszadás időpontja: 2022. június 3.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 33. § (2) bekezdése rögzíti, hogy ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani.

Ez azt jelenti, hogy a meghatalmazással kapcsolatban az Inytv. 32. § (2) és (3) bekezdések szerinti alakszerűségi követelmények érvényesülnek, ezzel szemben az Inytv. 32. § (1) bekezdésében meghatározott tartalmi követelmények nem. Ennek okán nem követelhető meg az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, hogy a meghatalmazás hiánytalanul tartalmazza az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját.

Az viszont alapvető követelmény, hogy a meghatalmazó és a meghatalmazott személye kétséget kizáróan megállapítható legyen a meghatalmazásból. Tehát a meghatalmazásból egyértelműen ki kell tűnnie, hogy meghatalmazóként az a személy írta alá, aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban szerződő félként fel van tüntetve, meghatalmazottként pedig az a személy, aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot a szerződő fél nevében eljárva aláírta.

• Adásvétellel vegyes csereszerződés esetén milyen jogcím lehet elfogadható a nagyobb értékű ingatlan, valamint a kisebb értékű ingatlan vonatkozásában? (A válaszadás időpontja: 2022. június 2.)

A felek szerződéses szabadságának részét képezi, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban meghatározzák a szerzés jogcímét. Ezzel kapcsolatban az egyetlen követelmény, hogy az okiratban rögzített jogcímnek összhangban kell állnia a valósággal.

Ha a szerződő felek egy nagyobb és egy kisebb értékű ingatlan elcserélésében állapodnak meg, és a szerződés értelmében a nagyobb értékű ingatlan ellenértékeként egyrészt a kisebb értékű ingatlan, másrészt pedig vételár szolgál, akkor a nagyobb értékű ingatlan megszerzésének elfogadható – mert a valóságnak megfelelő – jogcíme lehet az adásvétellel vegyes csere. Más a helyzet azonban a kisebb értékű ingatlan esetében: az a személy ugyanis, aki a kisebb értékű ingatlan tulajdonjogát megszerzi, azért csak és kizárólag ingatlantulajdont adott cserébe, azért vételárat nem fizetett. Ha tehát az ügyfél által megszerezni kívánt ingatlan ellenértékét egy másik ingatlan képezi, akkor az adásvétellel vegyes csere nem fedi a tényleges tulajdonszerzési jogcímet, ezzel szemben pusztán a csere jogcímként történő feltüntetése fogadható el az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

• Hogyan módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) szerinti eljárásrend a teremgarázs beállóhelyek nyilvántartásával, értékesítésük esetén az elővásárlási joggal összefüggésben? (A válaszadás időpontja: 2022. május 4.)

A Magyar Közlöny 73. számában, 2022. április 29-én megjelent a Miniszterelnökséget vezető miniszter 9/2022. (IV. 29.) MvM rendelete, amely 2022. május 2-i hatállyal két jelentős változást hozott az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

Az Inyvhr. 75. §-a kiegészült azzal a rendelkezéssel, hogy ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Ezen nyilatkozathoz mellékelni kell a vételi ajánlat eredeti példányát, melyen a kifüggesztésének, levételének napját, valamint a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottsági elnök vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását tartalmazza. A fenti rendelkezés nyomán, a teremgarázs beállóhelyek értékesítésekor elkerülhető az elővásárlásra jogosult tulajdonostársak egyenként, postai úton történő felhívása.

Fentieken túl, az Inyvhr. 52. § (1a)-(1b) bekezdése, valamint 65. § (3j) bekezdése alapján már önálló ingatlanként lehet nyilvántartani az álláshelyet: az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló területet, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt. Az új szabályozás alapján a társasházi alapító okirat létrehozása vagy módosítása során lehetővé válik, hogy a teremgarázst ne egyetlen, osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanként tartsák nyilván, hanem az egyes álláshelyek külön-külön helyrajzi számon szerepeljenek az ingatlan-nyilvántartásban. Az önálló ingatlanként nyilvántartott álláshelyre a többi álláshely tulajdonosának nem áll fenn elővásárlási joga. Így az alapító okirat szerkesztése, illetve módosítása során elkerülhetővé válik, hogy a teremgarázsokat csak osztatlan közös tulajdonban álló egyetlen ingatlanként lehessen nyilvántartani.

A megváltozott rendelkezéseket a 2022. május 2-án, vagy azt követően indult eljárásokban lehet alkalmazni.

• Miként kerülhet sor egy társasági formaváltással átalakult cég tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére? (A válaszadás időpontja: 2022. május 4.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 3:39. § (1) bekezdése alapján jogi személy más típusú jogi személlyé történő átalakulása esetén az átalakuló jogi személy megszűnik, jogai és kötelezettségei az átalakulással keletkező jogi személyre, mint általános jogutódra szállnak át.

A jogi személy társasági formaváltással történő átalakulását a cégjegyzéki adatok kétséget kizáró módon igazolják, azokból meg lehet állapítani, hogy – például – a zártkörűen működő részvénytársaság a korlátolt felelősségű társaság általános jogutódja. Az azonban nem állapítható meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett konkrét jogot is az általános jogutód szerezte meg. Ez ugyanis nem törvényszerű: a tulajdonos az átalakulás során valamely vagyonelemet – ingatlant – kivonhatott a társaság vagyonából.

Ebből eredően az ingatlan-nyilvántartási eljárásban olyan okiratnak kell rendelkezésre állnia, amely igazolja, hogy a jogutódlás során nem történt tőkeszerkezet átalakítás. Amennyiben a társasági formaváltásról rendelkező, a cégjegyzékbe elektronikusan feltöltött okiratok valamelyike ilyen tartalommal bír, úgy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban okiratot nem szükséges mellékelni a kérelemhez. Ellenkező esetben az egyszemélyi tulajdonos utóbb az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény tartalmi és alakszerűségi előírásainak megfelelő okiratban, az ingatlant konkrétan megjelölve nyilatkozhat az ingatlan átszállásáról, és a tulajdonjog-változás bejegyzéséhez hozzájárulását adhatja (bejegyzési engedély). Eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában a jogutódlás – a közbenső tulajdonszerzés – igazolása az ingatlan átruházásával kapcsolatban megindítandó ingatlan-nyilvántartási eljárásban is történhet.

• Mi lehet a megoldás abban az esetben, ha az ítéletben elrendelt tulajdonjog bejegyzés feltételeként a bíróság a megváltási ár igazolását írta elő, ám abban a felperesek, illetve jogi képviselőjük nem működnek együtt? (A válaszadás időpontja: 2022. április 22.)

Mindenekelőtt rögzíteni szükséges, hogy az ilyen ingatlan-nyilvántartási eljárás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 26. § (8) bekezdése alapján akkor indul, amikor az eljáró bíróság a bejegyezhető jogra vonatkozó, végrehajtható ítélete alapján megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az átvezetés iránt. Az Inytv. 47/A. § (1a) bekezdése kimondja továbbá, hogy ha a megkeresés alapjául szolgáló bírósági vagy más hatósági határozat a jogszerzést feltételhez köti, az ingatlanügyi hatóság a megkeresés elintézését a határozatban a feltétel teljesítésére meghatározott határidő lejártáig, legfeljebb azonban a megkeresés beérkezésétől számított 6 hónapos határidő elteltéig függőben tartja.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás tehát a bíróság megkeresése alapján indul, és abban ügyféli jogállás illeti meg azt a személyt is, akinek tulajdonjogát törölni rendelte a bíróság, valamint azt a személyt is, akinek tulajdonjogát bejegyezni rendelte a bíróság. Nincs azonban olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná, hogy a megváltási ár megfizetését csak az a fél igazolhatja, akinek a részére azt meg kellett fizetni. Ez azt jelenti, hogy a megváltási ár megfizetését igazolhatja az is, aki azt megfizette. Megoldást jelenthet, ha az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 126/B. §-ának megfelelően eredetben vagy közjegyző által hitelesített másolatban egy olyan okiratot nyújtanak be, amely hitelt érdemlően igazolja, hogy a megváltási árat alperes megfizette a felperes részére – például, amikor az igazolást egy bank állítja ki arról, hogy a megváltási árat a címzett számláján jóváírta.

• Ha egy polgári peres eljárásban született ítélet elektronikus formában áll a jogi képviselő rendelkezésére, annak a jogi képviselő által kinyomtatott példánya megalapozhatja-e a perindítás tényének törlését? (A válaszadás időpontja: 2022. április 1.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 65. § (2) bekezdése kimondja, hogy a perfeljegyzést törölni kell akkor is, ha az érdekelt igazolja, hogy a bíróság jogerős határozattal az eljárást megszüntette, vagy a keresetet elutasította, illetőleg felmentő ítéletet hozott. Ennek figyelembevételével az ingatlan tulajdonosa egyértelműen abba a személyi körbe tartozik, akik – mint érdekeltek – jogosultak a perindítás tényének törlésére irányuló kérelem előterjesztésére.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 126/B. §-a értelmében, ha törvény, kormányrendelet, vagy e rendelet eltérően nem rendelkezik, az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat és nyilatkozatokat eredetben vagy közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani. Az Inytv. 7. § (1) bekezdése kimondja továbbá, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. Ezért azt a kérelmet, amelyhez nem csatoltak az Inyvhr. 126/B. §-ának megfelelő – eredeti vagy közjegyző által hitelesített – okiratot, az Inytv. 39. § (4) bekezdés e) pontja alapján vissza kell utasítani, ilyen esetben még hiánypótlási felhívás kibocsátásának sincs helye.

A bíróság vagy hatóság által az ügyfél részére elektronikus formában kiadmányozott okirat (ítélet, határozat) közokirat, kinyomtatva azonban csak akkor rendelkezik bizonyító erővel, ha azt az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény (E-ügyintézési törvény) rendelkezései alapján hiteles papír alapú irattá alakították. Ezért abban az esetben, ha egy ilyen okirat elektronikus formában áll a jogi képviselő rendelkezésére, megoldást jelent, ha az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásával egyidejűleg az ügyvédi iroda cégkapujáról az okiratot elektronikus úton küldi meg az ingatlanügyi hatóság hivatali kapujára, és erre az ingatlan-nyilvántartási kérelemben hivatkozik.

• Akadályát képezi-e a kérelem teljesítésének, ha a szerződő felek akként állapodnak meg, hogy az egyik vevő az ingatlan állagát, a másik vevő az ingatlan holtig tartó haszonélvezeti jogát vásárolja meg, azonban a haszonélvezeti jog alapításáról történő szövegszerű rendelkezés a szerződésben nem szerepel? (A válaszadás időpontja: 2022. március 11.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:148. § (1) bekezdése kimondja, hogy a haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át. A Ptk. 5:168. § (2) bekezdése pedig akként rendelkezik, hogy a jogátruházásról kiállított okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, a jogalapításról kiállított okiraton alapuló bejegyzés pedig a szerződésen alapuló haszonélvezeti jogot.

Abban az esetben tehát, ha a szerződő felek abban állapodnak meg, hogy az egyik vevő haszonélvezeti jogot, a másik vevő pedig állagtulajdont szerez, akkor a tulajdonjog esetében átruházás történik, a haszonélvezeti jog esetében ezzel szemben nem jogátruházás, hanem jogalapítás történik. Amennyiben az okiratból egyértelműen megállapítható az, hogy a szerződő felek szándéka erre irányul, akkor az “alapítás” kifejezés hiánya önmagában nem képezi akadályát a haszonélvezeti jog bejegyzése iránti kérelem teljesítésének.

• Földátruházási biztonsági okmányon kell-e a bejegyzési engedélyt elkészíteni mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld adásvétele esetén? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 8. § (1) bekezdése értelmében a föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok megtételére csak olyan papíralapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.

A Földforgalmi törvény 8. § (2) bekezdése kimondja, hogy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet alatt a vételi, az eladási, az elővásárlási, valamint a visszavásárlási jog – szerződéssel történő – alapítását és az ezekkel kapcsolatos joggyakorlás érdekében megtett egyoldalú nyilatkozatokat kell érteni (ide nem értve az elővásárlási jog gyakorlását). Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatok alatt a bejegyzési engedélyt, valamint az ügyleti meghatalmazást kell érteni.

A Földforgalmi törvény 2020. július 1. napjával módosult 8. §-a a korábbi szabályozáshoz képest tehát egyértelműen rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatokat – így a bejegyzési engedélyt is – biztonsági okmányon szükséges kiállítani ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen.

• Föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére, a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén is érvényesül-e a Földforgalmi törvény 37. § (2) bekezdése, mely szerint a haszonélvezeti jogot legfeljebb 20 éves időtartamra lehet alapítani? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A választ a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 37. § (5) bekezdése tartalmazza, amely kimondja, hogy a föld tulajdonjoga a haszonélvezeti jog fenntartásával csak közeli hozzátartozó javára ruházható át, s hogy e fejezet rendelkezéseit a föld tulajdonjogának a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén a fenntartott haszonélvezeti jog vonatkozásában – a (4) bekezdésben foglalt kivétellel – nem kell alkalmazni.

Nincs tehát jogszabályi akadálya annak, hogy föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére történő átruházása esetén az átruházó személy holtig tartó haszonélvezeti jogot tartson fenn saját magának.

• Lakásösszevonás, illetve lakásmegosztás esetén a közgyűlésen két tanú aláírásával ellátott (tehát nem ügyvéd által ellenjegyzett) meghatalmazással képviseltetheti-e magát és szavazhat-e a tulajdonostárs? Teljesül-e az ellenjegyzés kritériuma, ha a meghatalmazáson nem, csak a közgyűlési jegyzőkönyvön szerepel ellenjegyzés? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 21. § (2) bekezdése értelmében, ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. A (3) bekezdés kimondja, hogy a közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A társasházi közgyűlésen részt vevő személyeket, valamint a jelenlévők által képviselt tulajdoni hányad mértékét a közgyűlési jegyzőkönyv igazolja, ezzel kapcsolatban minden felelősség azt a négy személyt terheli, akik a Tht. 39. § (2) bekezdése alapján aláírják: a közgyűlés levezető elnökét, a jegyzőkönyvvezetőt és két hitelesítő tulajdonostársat. Ők tehát nem a többi tulajdonostárs képviseletében, azok meghatalmazottjaként írják alá a közgyűlési jegyzőkönyvet, hanem a saját nevükben. Ennél fogva ilyen esetben az ingatlanügyi hatóság meghatalmazás benyújtását nem követelheti meg, hiszen az nem a bejegyzés alapjául szolgáló okirat aláírására, hanem az érintett tulajdonostársnak a közgyűlésen való képviseletére vonatkozott. (Ez utóbbi pedig nem vizsgálható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.) A hivatkozott előírás alapján a közgyűlési jegyzőkönyvet természetesen ellenjegyzéssel kell ellátni.

• A közgyűlési határozatba és így a jegyzőkönyvbe belefoglalható-e, hogy a tulajdonostársak meghatalmaznak valakit a módosított, egységes szerkezetű alapító okirat tulajdonostársak képviseletében történő aláírására? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

Igen. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 33. § (2) bekezdése értelmében, amennyiben a jegyzőkönyv megfelel a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségi követelménynek, a közgyűlési határozatba foglalt meghatalmazás alapján, a meghatalmazott személy aláírhatja a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot a tulajdonostársak képviseletében.

• Az alapító okirat módosítását a közgyűlési jegyzőkönyvbe foglalják, és az szolgál bejegyzés alapjául. Elegendő-e, hogy a határozatban kizárólag a változással érintett rendelkezéseket rögzítsék, vagy a teljes alapító okiratot szükséges-e a jegyzőkönyvbe foglalni? Amennyiben az előbbi a helyes válasz, az éppen aktuális tulajdonostársak felsorolása és személyes adataik feltüntetése szükséges-e? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A közgyűlési határozatban kizárólag az alapító okirat módosításokkal érintett részeit kell rögzíteni. Amennyiben lakásösszevonás, lakásmegosztás történik, akkor azt, hogy az alapító okirat mely pontjának helyébe pontosan milyen szövegrész lép. Bele kell foglalni a kialakuló ingatlanok rendeltetését, alaprajz szerinti arab számozását, alapterületét, a közös tulajdonból hozzájuk tartozó eszmei hányadot és tulajdonosaik adatait. Ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemmel érintett különlap vonatkozásában a változás átvezethető legyen, az alapító okirat más pontjait érintő rendelkezéseket (például a kérelemmel nem érintett ingatlanok tekintetében időközben bekövetkezett tulajdonosváltozásokat) nem szükséges rögzíteni a módosításban. Az egységes szerkezetbe foglalt alapító okirat benyújtásával szemben, ez jelenti az egyik legfontosabb előnyét a közgyűlési határozatba foglalt alapító okirat módosításnak.

• Ingatlan-nyilvántartási szempontból jelent-e problémát, ha írásbeli szavazással történik a döntéshozatal, de nincs a társasháznak szervezeti-működési szabályzata? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 40. § (1) bekezdése értelmében az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. E rendelkezdés szerint tehát az írásbeli szavazás alapján meghozott döntés is közgyűlési határozatnak minősül, ezáltal ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat.

• A társasház padlástere már önálló helyrajzi számon van nyilvántartva padlástér megnevezéssel és úgy alakítanak ki benne több lakást, hogy emeletráépítés történik, így belső kétszintes lakások jönnek létre. A rendeltetésmód miatt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges-e használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

Kizárólag a konkrét ügy egyedi tényállási elemeinek ismeretében dönthető el, hogy a kérdéses bővítés az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 65. § (3) bekezdése szerinti, az építési engedélyhez kötött tevékenységnek, a (3a) bekezdése szerinti, egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységnek, vagy a (3c) bekezdése szerinti, építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött tevékenységnek minősül-e. Egyedül az rögzíthető általánosságban, hogy bármelyik esetkörbe tartozzon a tevékenység, a folyamat végén az ügyfélnek az építésügyi hatóság által kiállított okirattal, vagy a települési önkormányzat által kiállított hatósági bizonyítvánnyal rendelkeznie kell.

• Egy lakóházban a tulajdonosok három lakást alakítottak ki a belső falak átrendezésével. A belső átalakításhoz, az épületen belüli önálló rendeltetési egységek számának változásához nem volt szükség építési engedélyre. Szükséges-e bármilyen engedélyt utólag beszerezni, ha a tulajdonosok a lakóházat társasházzá kívánják alakítani? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

Ha az alapító okiratban meghatározott önálló rendeltetési egységek száma eltérést mutat az építésügyi hatóság által kiállított használatbavételi engedélyben feltüntetett rendeltetési egységek számától, az adatváltozást (annak jogszerűségét) az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 28. § (1) bekezdésének megfelelően a kérelmezőnek okirattal szükséges igazolnia, ennek hiányában az ingatlanügyi hatóság szabálytalan állapotot legalizálna.

A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy az önkormányzat településképi bejelentési eljárást folytat le az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében. A 48. § értelmében, ha a rendeltetésváltozás megfelel az országos, valamint a helyi építési követelményeknek és az önkormányzat a településképi bejelentést tudomásul vette, az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetés céljából az önkormányzat kérelemre 15 napon belül hatósági bizonyítványt állít ki az építmény rendeltetési egységei számának megváltozásáról és az önálló rendeltetési egységek új számáról. A tárgyi esetben ilyen, az önkormányzat által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az, hogy a használatbavételi engedélyben feltüntetett önálló rendeltetési egységek számától történt eltérés összhangban van az országos, valamint a helyi építési követelményekkel.

• Életjáradéki szerződés felbontása esetén mi lehet az eredeti tulajdonos tulajdonjog bejegyzésének jogcíme? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:212. § (1) bekezdése alapján a felek a szerződésüket a jövőre nézve közös megegyezéssel megszüntethetik. A szerződés megszüntetése esetén további szolgáltatásokkal nem tartoznak, és kötelesek egymással elszámolni. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az életjáradék fizetése ellenében az ingatlan tulajdonjogát a jogosult korábban a kötelezettre ruházta át, a szerződés megszüntetésekor a felek arról állapodnak meg, hogy az „visszaszáll” a korábbi tulajdonosra.

Az életjáradékra jogosult tulajdonjogának bejegyzése az életjáradéki szerződést felbontó megállapodással megalapozott ranghelyen történik, azaz nem visszamenőlegesen, hanem az általános ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint (Ptk. 5:168. § (2) bekezdése, Ptk. 5:178. § (4) bekezdése). A tulajdonjog bejegyzésének jogcíme tekintetében érvényesül a felek szerződéses szabadsága. A jogcímnek ugyanakkor összhangban kell állni a megállapodás tartalmával, és a valóságot kell tükröznie. Ebből következően alkalmas jogcím lehet például a „szerződés felbontása”.

• Az átalakulás során a jogelőd cégről a jogutódra átszálló ingatlanok tulajdonjogának átvezetése céljából milyen okiratokat kell benyújtani? (A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 3:44. § (1) bekezdése alapján egyesülésnél a jogelőd jogi személy megszűnik, általános jogutódlás történik. Az egyesülés bejegyzéséről szóló cégbírósági végzés, illetve a cégjegyzéki adatok kétségkívül igazolják, hogy mely gazdasági társaság az általános jogutód. Az azonban nem állapítható meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett konkrét jogot is az általános jogutód szerezte meg. Ez ugyanis nem törvényszerű: a tagok arról is rendelkezhetnek, hogy az átalakulás során valamely vagyonelemet kivonják a társaság vagyonából. Ahhoz tehát, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a jogutód cég tulajdonosként kerüljön bejegyzésre, olyan okirat szükséges, amely kifejezetten rendelkezik az ingatlan jogi sorsáról. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) alakszerűségi előírásainak megfelelő okiratban, helyrajzi szám szerint megjelölve az ingatlant, a felek megállapodnak az ingatlan átszállásáról. Az okirat elnevezése, és egyéb tartalma a bejegyezhetőség szempontjából irreleváns, az akár az egyesülési szerződés, de egyéb okirat is lehet.

Ilyen konkrét átruházás hiányában elegendő, ha olyan okirat áll rendelkezésre, amelyből megállapítható, hogy a jogutódlás során nem történt tőkeszerkezet átalakítás. Utóbbi esetben a konkrét ingatlan nevesítése nélkül is kétséget kizáróan megállapítható, hogy a jogelőd társaság vagyona átszállt a jogutódra. A cégjegyzékbe feltöltött, a céges változásbejegyzési eljárásban készült okiratok tartalma, melyeket az ingatlanügyi hatóság letölthet a rendelkezésére álló céginformációs rendszerből, alkalmas lehet az általános jogutódlás igazolására.

Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a cégjegyzéki iratok nem igazolják kétséget kizáró módon a céges vagyon, az ingatlan tulajdonjogának átszállását, de erről szóló, tartalmában és alakszerűségében az Inytv. előírásainak megfelelő megállapodást sem lehet megkövetelni, hiszen fogalmilag kizárt, hogy megszűnt cég érvényesen jognyilatkozatot tegyen. Megoldást jelenthet, ha a megszűnt cég volt tagjai – a céget „kitevő” természetes személyek – ebbéli minőségükben ellenjegyzett okiratban nyilatkoznak arról, hogy a konkrét ingatlan tulajdonjoga átszállt, és jogutódlás jogcímén bejegyezhető a jogutód cég tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba. Előfordulhat, hogy a jogutód cég tesz ilyen tartalmú nyilatkozatot, amely ugyancsak köti az ingatlanügyi hatóságot.

A szerződéses szabadság elvéből eredően, és mivel a szerzési jogcímeket taxatíve felsoroló jogszabályi rendelkezése nincs, a tulajdonjog bejegyzésének jogcíme átalakulás, beolvadás, jogutódlás stb. lehet. Követelmény, hogy a jogcím tartalmában fedje a valóságot, azaz például ne cserét jelöljenek meg, amikor valójában összeolvadás történt.

Az ingatlanügyi hatóság a jogutódlás átvezethetőségének, a tulajdonjog bejegyezhetőségének feltételeit a tényállások összetettségére, egyediségére tekintettel a konkrét eljárásban vizsgálja.

• Szükséges-e konzuli hitelesítéssel ellátott ügyleti meghatalmazást utóbb ellenjegyzéssel ellátni? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése értelmében a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. E rendelkezés nem tesz különbséget a között, hogy az okiratot belföldön vgy külföldön állították ki, hanem azt rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a tulajdonjog bejegyzés alapjául közokirat, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgálhat. Az Inytv. 33. § (2) bekezdése szerint továbbá, ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségi előírások szerint kell kiállítani. Ezen jogszabályi rendelkezésekből az következik, hogy amennyiben az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződést bármely fél helyett, annak képviseletében meghatalmazottja írja alá, az ügyleti meghatalmazást is vagy közokiratba, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratba kell foglalni.

A kérdés szerinti esetben az ügyleti meghatalmazást külföldön kelt magánokiratba foglalták. A külföldön kelt magánokiratokra vonatkozó külön szabályokat az Inyt. 35. §-a határozza meg, melynek értelmében a külföldön kelt magánokiratot diplomáciai hitelesítéssel, illetve felülhitelesítéssel kell ellátni, amely a nyilatkozattevő aláírásának (kézjegyének) hitelesítésére szolgál. Az okiraton szereplő aláírás konzuli hitelesítése azonban nem ad felmentést az adott állam joga által előírt alaki követelmények teljesítése alól. Ebből következően a külföldön kelt olyan magánokiratnak, amelyet diplomáciai aláírás-hitelesítéssel láttak el, meg kell felelnie az Inytv. által előírt alaki követelményeknek, azaz magánokirat esetében az ügyleti meghatalmazást utóbb ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVII. törvény (Üttv.) 44. § (1) bekezdése szerint az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd azt bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel, az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és azt, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el. Az Üttv. 44. § (5) bekezdéséből következően olyan személy esetében, aki az okiratot külföldön írta alá, és aláírását az erre vonatkozó szabályok szerint hitelesítették – értve ezalatt a diplomáciai hitelesítést, felülhitelesítést, és a hitelesítési záradékot (Apostille) -, az ügyvéd az ellenjegyzésével azt bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel. Azt azonban értelemszerűen nem bizonyítja, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el. A diplomáciai hitelesítés, felülhitelesítés, vagy a hitelesítési záradék kizárólag a nyilatkozattevő aláírásának hitelesítésére szolgál, azt igazolja, hogy a nyilatkozattevő az okiratot a hitelesítő előtt saját kezűleg írta alá, azaz (a külföldön aláírt magánokirat tekintetében) lényegében kiegészíti, de nem pótolja az ügyvédi ellenjegyzést.

• Hogyan történik az eredetben bemutatott halotti anyakönyvi kivonat hivatali hitelesítése? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ügyfélfogadáskor eredetben bemutatott halotti anyakönyvi kivonat hitelesítése helyben megtörténik. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 50. § (5) bekezdésében foglaltak alapján, elhalálozásra hivatkozással, haszonélvezeti jog, tartási jog, használat joga törlésére irányuló kérelem esetén, az ingatlanügyi hatóság összeveti a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adatbázisának adatait az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokkal. Amennyiben megállapítja, hogy a bejegyzett jogosult elhunyt, intézkedik a törlésről. Ilyen esetekben a határozat meghozatalához nem követelhető okirat, így halotti anyakönyvi kivonat, vagy annak másolata sem szükséges. A törlésre irányuló kérelem nem csupán az eljárás megindítására szolgáló formanyomtatványon nyújtható be, a bejelentést e-mail útján is fogadja a Földhivatali Főosztály. Az e-mailben meg kell jelölni a kérdéses ingatlant, és igazolni kell a kérelmező ügyfélminőségét is.

• A kamarai azonosító számnak (KASZ) az ellenjegyzésben kell-e szerepelnie, vagy elegendő, ha azt az okirat egyébként tartalmazza? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 43. § (2) bekezdés d) pontja alapján az ellenjegyzett okiratot az ellenjegyző ügyvédnek a neve, a kamarai azonosító száma, az ellenjegyzés ténye, továbbá az ellenjegyzés helye és időpontja feltüntetése mellett alá kell írnia. A szabályszerű ügyvédi ellenjegyzés e kötelező tartalmi és formai elemekből áll. Amennyiben az ellenjegyzés kötelező tartalmi elemei (tehát az ellenjegyző ügyvéd neve, kamarai azonosító száma, az ellenjegyzés ténye, az ellenjegyzés helye és ideje, valamint az ellenjegyző ügyvéd szárazbélyegzőjének lenyomata) közül akár egy is hiányzik, vagy nem az ellenjegyzésben szerepel, az adott okirat ellenjegyzése nem tekinthető szabályszerűnek. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 39. § (3) bekezdésének e) pontja alapján a szabályszerű ellenjegyzés hiánya a kérelem elutasítását eredményezi.

• A tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtásakor alá kell-e írnia a kérelmet a jogi képviselőnek? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése értelmében tulajdonjog bejegyzésének csak ellenjegyzett okirat alapján lehet helye. Az Inytv. 26. § (2) bekezdése szerint pedig az olyan eljárásban, melyben bejegyzés alapjául ellenjegyzett okirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Ez azt eredményezi, hogy az eljárást megindító formanyomtatvány kérelmen a kérelmező jogi képviselőjét fel kell tüntetni, és a jogi képviselőnek a kérelmet aláírásával kell ellátnia. Ez igazolja, hogy az ügyfél jogi képviselővel jár el.

• Hogyan kell igazolnia jogosultságát a végrendeleti végrehajtónak az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (Hetv.) lehetőséget biztosít arra az örökhagyónak, hogy végrendeleti végrehajtót nevezzen, és a végrendeleti végrehajtót a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésére feljogosítsa. A végrendeleti végrehajtó a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésére jogosult, azonban nem válik örökössé, nem szerez tulajdont a hagyatéki vagyontárgyakon. A végrendeleti végrehajtó csupán az “örökhagyó síron túli akaratának a megtestesülése”, aki rendelkezhet az örökhagyó végakaratának megfelelően az örökösök által megörökölt vagyonnal. A végrendeleti végrehajtó az örökösök nevében és képviseletében jár el a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésekor.  A végrendeleti végrehajtó nyilatkozattételi jogosultságát a Hetv. 98. § (4) bekezdése szerinti végzéssel tudja az ingatlan-nyilvántartási eljárásban igazolni.

• A tulajdonostársak felhívása esetén, számos alkalommal a tértivevény “nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, vagy a küldemény nem érkezik vissza, azt a postán kerestetni kell. Elfogadható-e az ilyen tértivevény, illetve lehet-e hivatkozni arra, hogy a küldemény nem érkezett vissza a feladóhoz? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának kívülálló, harmadik személy részére történő értékesítésekor a tulajdonjog bejegyzési kérelem teljesítéséhez mellékelni kell az elővásárlásra jogosultak joggyakorlásról lemondó nyilatkozatát. A jogosultak kifejezett nyilatkozatának hiányában a felszólítást, a kapott vételi ajánlat közlését, átvételt igazoló irattal (például tértivevénnyel) kell igazolni. Ez a főszabály alóli elsődleges kivétel. A következetes bírói gyakorlat szerint szabályosan címzett küldemény esetében a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett tértivevény igazolja a közlés megtörténtét, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható (Kfv.IV.37.064/2004/14., Kfv.IV.37.064/2007/6.). Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (3) bekezdése harmadlagosan – azaz a kivétel kivételeként – teszi lehetővé, hogy rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem esetén a szerződő felek az azt valószínűsítő körülményeket közös nyilatkozatban adják elő. Ugyanakkor lyen esetben is meg kell kísérelni a vételi ajánlat közlését azon jogosultakkal, akikkel a közlés nem ütközik nehézségbe. Ekkor tehát nem a közlést (felhívás átvételét) igazoló okiratot kell mellékelni az eljárásban, egyéb módokon is történhet a közlés megkísérlésének igazolása. Rendkívüli nehézségként értékelhető, ha a küldemény a feladóhoz hosszú időn át nem érkezik vissza, azt a postai szolgáltatónál kerestetni kell. Ezt a körülményt a szerződő feleknek közös nyilatkozatban kell előadnia, és csatolni kell a postai kerestetést igazoló iratot (tudakozványt) is.

• A Magyar Posta Zrt. új levélfeladási rendszerében a “tértivevényeket” a feladó írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (e-mailen), elektronikusan hitelesített dokumentumként kapja vissza. A visszaérkezett “tértivevényen” a címzett aláírása nem, hanem átvevőként a “postás” jelzet szerepel, hiszen a járványügyi védekezés jegyében a digitális táblát a kézbesítő nem adja a címzett kezébe. Az ilyen “tértivevény” kinyomtatva alkalmas lehet-e az elővásárlásra jogosultak felhívásának igazolására? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az Inyvhr. 126/B. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat – törvény, kormányrendelet, vagy az Inyvhr. eltérő rendelkezése hiányában – eredetben vagy közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani. Az elektronikusan hitelesített dokumentum a nyomtatással a bizonyító erejét, eredetiségét elveszíti ugyan, azonban nem várható el az ügyféltől, hogy valamennyi esetben közjegyzői hitelesítéssel ellátott dokumentumot nyújtson be az eljárásban. A kérdéskört az E-ingatlan-nyilvántartás bevezetése rendezi majd megnyugtató módon. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronizálásának megvalósulásáig a hitelesítés nélküli, kinyomtatott „tértivevény”, amelyen az átvételt a kézbesítő aláírása (a postás jelzet) igazolja, elfogadható.

• Amennyiben az elővásárlásira jogosult elfogadja a vételi ajánlatot, belép a szerződésbe, tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez milyen okiratok szükségesek? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az elővásárlási jog háromalanyú jogviszony, melynek szereplői a dolog tulajdonosa (az eladó), a vevő és az elővásárlásra jogosult. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén az adásvételi szerződés alanyaiban áll be változás, az eredeti kötelemnek (megállapodásnak) sem tartalma, sem tárgya nem módosul. Új szerződés megkötésére nem kerül sor. Azt kell igazolni az ingatlanügyi hatóság felé, hogy az elővásárlásra jogosult miként került a jogügyletbe. A tulajdonjog bejegyzéséhez csatolni kell az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát, melyből a vételi ajánlat elfogadása kitűnik, igazolni kell továbbá, hogy ezen nyilatkozatát a tulajdonossal közölte.

A fentiek tanúsítják, hogy a megállapodás az eladó és a joggyakorló között jött létre. Az Inytv. 29. § alapján ugyanakkor a joggyakorló javára szóló, kifejezett, alakszerű bejegyzési engedély is szükséges.

A Kúria 3/2007. KPJE határozatában a következőket fejtette ki. A polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 365. §-ának (1) bekezdésébe foglalt rendelkezés szerint (ami azonos a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:215. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezéssel) az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni. Az eladó tehát akkor teljesíti az adásvételi szerződést, ha a tulajdonjogot a vevőre átruházza. A bejegyzési engedély kiadása tehát egyrészt a kötelmi ügylet teljesítése az eladó részéről, másrészt elengedhetetlen feltétele a tulajdonjog megszerzésének, mert e nélkül a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A bejegyzési engedély az eladó és a vevő megállapodásán alapuló egyoldalú címzett jognyilatkozat, melynek meg kell érkeznie az új jogosulthoz (a vevőhöz), aki ennek alapján kérheti tulajdonjogának a bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Az átruházás a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével fejeződik be. Abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, mint eladó a kötelmi ügyletbe a belépését bejelentő elővásárlásra jogosult javára a bejegyzési engedélyt nem adja ki, az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, mert a kötelmi jogi ügylet és a dologi hatályú bejegyzés alanyai eltérnének egymástól, melyre nyilvánvalóan nem kerülhet sor. Nem lehetnek más alanyai ugyanazon jogviszony egyes elemeinek, vagyis a kötelmi ügyletnek és a tulajdonjog bejegyzésének. A földhivatal nem jogosult az eladó által kiadott bejegyzési engedélyben feltüntetett vevő személyét megváltoztatni és helyette az elővásárlásra jogosultat tekinteni a bejegyzési engedély címzettjének. Az elővásárlási jogot gyakorló személynek tehát a saját nevére szóló bejegyzési engedéllyel kell rendelkeznie.

• Vizsgálja-e a földhivatal az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatok meglétét, ha az elővásárlási jog az alapító okiratban szerepel, de az ingatlan-nyilvántartásba nincsen bejegyezve? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 5. § (3) bekezdése szerint az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási jog köthető ki. Az ilyen elővásárlási jogot az Inyvhr. 53. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a társasházi törzslapra kell bejegyezni. Az ingatlanügyi hatóság a kérelemhez kötöttség elvénél fogva az elővásárlási jogot csakis erre irányuló kifejezett kérelem alapján jegyezheti be az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a bejegyzés megtörtént, úgy az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartási eljárásban figyelembe kell venni, más esetben azonban nem. Ennek indoka az Inyvhr. 75. § megszövegezéséből egyenesen következik: az elővásárlási jog fennállásával csakis akkor kell foglalkozni, ha az jogszabályon alapul, vagy ha a megállapodáson alapuló elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza.

• Mely esetekben nem szükséges a NAV adatlapot benyújtani az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 92. §-a értelmében az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott szerződés (okirat) iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul, kísérőjegyzékkel továbbítja az állami adóhatósághoz. Az ingatlanügyi hatóság ezen kötelezettsége független attól, hogy a vagyonszerzés illetékköteles vagy illetékmentes.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát vagyonszerzés esetén főszabály, hogy a bejegyzési kérelem teljesítéséhez a NAV adatlapnak rendelkezésre kell állnia. A NAV adatlapon tesz eleget a vagyonszerző az adóhatóság irányába fennálló bejelentési kötelezettségének.

Vannak azonban olyan esetek, amikor az Itv. mentesítést ad a bejelentési kötelezettség alól, azaz nem a jogszerzés esetleges illetékmentességét mondja ki, hanem felmentést ad az adatlap benyújtása alól. Az ingatlan-nyilvántartási eljárások közül csak kevés olyan van, ahol kifejezetten nem kérheti a földhivatal az adatlap benyújtását, ilyen az egyenesági rokonok, testvérek, vagy házastársak között történő ajándékozás: hiánypótlási felhívás kibocsátásának nem lehet helye.

Az ingatlanügyi hatóság egyebekben a NAV adatlap kitöltését, tartalmát jogszabályi felhatalmazás hiányában nem vizsgálja, nem vizsgálhatja. Kitöltéssel kapcsolatos bármely gyakorlati kérdésben az adóhatóság adhat felvilágosítást.

• Az Európai Öröklési Bizonyítvány és külföldi közjegyző által kiállított közokirat szolgálhat-e bejegyzés alapjául az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az Európai Parlament és a Tanács 650/2012/EU rendelete (Öröklési Rendelet) előírásai alapján a nem európai öröklési bizonyítványnak minősülő, de más tagállambeli közjegyző által kiállított okiratot is el kell ismernie az ingatlanügyi hatóságnak, az abban foglaltakhoz kötve van. Különbség csupán a tekintetben áll fenn, hogy az Európai Öröklési Bizonyítvány (EÖB) vizsgálata esetében az Inytv. 40/B. §- ban foglaltak szerint kell eljárni, míg más külföldön kelt közokiratot az Inytv. 34. §-ában meghatározottak, valamint a külföldön kiállított közokiratokra vonatkozó rendelkezések szerint kell vizsgálni és elbírálni. Előfordulhat olyan eset, hogy az EÖB nem tartalmazza a hagyaték tárgyaként konkrétan megjelölve a magyarországi ingatlant, és általánosságban rögzíti, hogy két örökös fele-fele arányban örököl, majd az utóbb a külföldi közjegyző által kiállított más okirat szerint a helyrajzi számmal megjelölt magyarországi ingatlant 1/1 hányadban az egyik örökös szerzi meg egyezség alapján. Az ilyen helyzet kifejezetten nem eredményezhet ellentmondás miatti visszautasítást, hiszen a két okirat nem ellentmondó, hanem míg az EÖB a hagyaték átszállásáról általános információt rögzít, addig a más külföldi közokirat a konkrét hagyatéki vagyontárgyról rendelkezik, az EÖB tartalmát gyakorlatilag pontosítja. Indokolt esetben a kérelmező a tényállás tisztázására, nyilatkozattételre hívható fel.

• Egyéni vállalkozó tulajdonszerzése bejegyezhető-e az ingatlan-nyilvántartásba? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az egyéni vállalkozó ingatlan tulajdonjogát megszerezheti. Ehhez szükséges, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (megállapodást) egyéni vállalkozói minőségében kösse meg, írja alá, és bejegyzési kérelmét is egyéni vállalkozóként terjessze elő.

Arra való tekintettel, hogy az egyéni vállalkozó jogalanyiságát tekintve természetes személynek minősül, az okiratban meg kell jelölni az Inytv. 32. § (1) bekezdés a) pont szerinti adatokat, valamint nyilvántartási számát, és neve mellett az “e.v.” toldatot (Az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló 2009. évi CXV. törvény 16. § (4) bekezdése). Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben ugyancsak azon adatoknak kell szerepelnie, melyek a természetes személyek esetén irányadóak, és a bejegyzésben fel kell tüntetni az egyéni vállalkozói minőséget, vagy az “e.v.” toldatot.

• Milyen különös szabályok vonatkoznak a haszonélvezeti jog bejegyeztetésére? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A földhivatalok az 1/2017. Közigazgatási-munkaügyi-polgári jogegységi határozatban leírtak mentén folytatják az ügyintézést. Az eladó jogosult arra, hogy a saját maga javára haszonélvezeti jogot tartson fenn az ingatlanon, ilyen esetben annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez bejegyzési engedély nem szükséges.

Haszonélvezeti jogot alapítani más személy javára lehet abban az okiratban, amelyben az állagvevő tulajdonjogot szerez, és lehet később is a tulajdonjog bejegyzését követően. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a megállapodáson túl bejegyzési engedély is szükséges (Inytv. 29. §). A tulajdonjog átruházással egyidejűleg kikötött haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a hozzájárulást az eladó adja, amennyiben pedig azt utóbb – külön okiratban – alapítják, akkor a bejegyzett tulajdonos.

• Milyen építéshatósági okirat szükséges a társasházak bejegyzésére, a társasházi alapító okiratok módosításának átvezetésére irányuló eljárásokban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A jogalkotó 2020. június 18-ai hatállyal módosította az Inyvhr. 65. § előírásait, egyértelművé tette, hogy mely eljárásokban van szükség építéshatósági okiratra, és azt kinek kell kiállítania. Általánosságban elmondható, hogy társasházi ügyekben rendeltetésmódot az alapító okirat igazol. (Annak változását a polgármester által kiállított hatósági bizonyítvány.) Az alapterület tekintetében az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást kell irányadónak tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI.29.) AM rendelet 1. § 21. ponttal történő kiegészítésével egyértelművé vált az is, hogy hasznos alapterületnek az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (12.20.) Korm. rendelet (OTÉK) szerinti alapterület minősül, az alaprajzok ennek megfelelően készítendők. A jogszabályi ellentmondásból fakadó „alapterület-problémakör” ezzel megszűnt, nem fordulhat elő olyan eset, hogy az építéshatósági okirat és a záradékolt alaprajz eltérő adatokat tüntet fel.

• Hogyan lehetséges a társasházi közös tulajdonú ingatlanrész külön tulajdonként történő nyilvántartásba vétele? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A Tht., valamint azt megerősítve az Inytv. 2009. szeptember 30. napjától kezdődően lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak közössége 2/3-os vagy 4/5-ös többséggel döntsön a közös tulajdonú ingatlanrész (jellemzően padlástér, vagy volt házmesteri lakás) elidegenítéséről, azaz nem kell minden tulajdonos aláírása az eladáshoz. A változás nem egyszerűen az ingatlan adataiban történt változás, hiszen a külön tulajdon tárgya nő a másik társasházi alvagyon, a közös tulajdon rovására (Kfv. II. 37. 664/2013/6.). Ez azt jelenti, hogy az eljárást megindító formanyomtatvány kérelem „tárgy” rovatában nem adatváltozást, hanem alapító okirat módosításának átvezetését, és tulajdonjog bejegyzését kell kérelmezni. A változásvezetéshez a többi mellett olyan megállapodást is mellékelni kell, amely igazolja a társasház közössége részéről a közös tulajdonú ingatlanrész átruházását, a tulajdonjog keletkezését.

Az ingatlan-nyilvántartásban változást átvezetni kizárólag olyan személlyel szemben lehet, aki már jogosultként szerepel, vagy akit jogosultként egyidejűleg bejegyeznek. Ebből eredően, ha az okiratokban megjelölt tulajdonostárstól a kérelem elbírálásakor eltérő személy van az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyezve, akkor a kérelemnek helyt adó döntés nem hozható, mert aláírásának, nyilatkozatának hiánya pótolhatatlan kelléke a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak. Amennyiben az okiratok aláírását követően, de még a földhivatali eljárás megindítását megelőzően a tulajdoni lapon is megjelenő tulajdonos-változás történik, elfogadható, ha az Inytv. alakszerűségei szerint kiállított külön okiratban nyilatkoznak az új tulajdonosok arról, hogy a változásokról tudomással bírnak, azzal egyetértenek, azt magukra nézve kötelezőnek ismerik el.

Az okiratok aláírására továbbá egyetlen személynek – jellemzően a közös képviselőnek – meghatalmazás adható. Ebben az esetben az aláírás nyilvánvalóan azonosíthatónak minősül, azaz megfelel a jogszabályi előírásoknak akkor, ha a következőket tartalmazza: meghatalmazott neve olvashatóan, meghatalmazott meghatalmazotti minősége, meghatalmazott aláírása, annak feltüntetése, hogy mindazon tulajdonostársak képviseletében jár el, akik igenlő szavazatukkal hozzájárultak a változásokhoz (nem név szerint feltüntetve).

• Hogyan értelmezendő a földhivatali eljárásban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 2021. január 1-jei hatállyal kiegészült, ranghely tartásra vonatkozó 39. §-a? (A válaszadás időpontja: 2021. január 8.)

Az Inytv. 39. § (6) bekezdése szerint: a beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra a (3) bekezdésben foglaltak miatt került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat, vagy ha a kérelem visszautasítására a (4) bekezdés f) pontjára tekintettel került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül az új kérelmet a megfelelő formanyomtatványon nyújtották be.

A fenti rendelkezés beiktatásával egyidejűleg a jogalkotó hatályon kívül helyezte az Inytv. 56. § (2) bekezdését, valamint módosította az Inytv. 56. § (4) bekezdésének szövegezését.

A változásokat együttesen értelmezve elmondható, hogy ha a kérelem elutasítására, visszautasítására az Inytv. 39. § (3) bekezdése vagy az Inytv. 39. § (4) bekezdés f) pontja alapján kerül sor, és 15 napon belül pótolják a hiányosságokat, akkor a beadvány megtartja ranghelyét keresetindítás hiányában is. A ranghely tartás tehát megmarad, anélkül azonban, hogy a döntéssel szemben jogorvoslati kérelmet kellene benyújtania a jogi képviselőnek. Az így benyújtott kérelemmel új ingatlan-nyilvántartási eljárás indul, melynek igazgatási szolgáltatási díját meg kell fizetni.

Átmeneti rendelkezés hiányában az új előírásokat a 2021. január 1-jén, vagy azt követően indult eljárásokban kell alkalmazni.

• A földhivatalhoz benyújtott ajándékozási szerződésnek kell-e tartalmaznia az ingatlan forgalmi értékét? (A válaszadás időpontja: 2021. január 20.)

Az ingatlanügyi hatóság eljárásában elsődlegesen azt vizsgálja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmi és alakszerűségi szempontból megfelel-e az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §-ában foglaltaknak. Az Inytv. kifejezetten nem tartalmaz olyan rendelkezést, hogy az ajándékozási szerződésben meg kellene jelölni az ingatlan forgalmi értékét.

Az Inytv. előírásain túl a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:235. § (1)-(2) bekezdése tartalmaz releváns rendelkezéseket. Előírja az ingatlan ajándékozás kötelező írásba foglalását, és a birtokba adást, továbbá deklarálja a szerzés ingyenességét. Tehát forgalmi érték megjelölése a Ptk. szabályozása alapján sem kötelező, és értelemszerűen vételár megjelölésről sem beszélhetünk, az fogalmilag kizárt.

Mindezekből eredően a földhivatal nem vizsgálhatja, nem is vizsgálja, hogy az ajándékozás tárgyát képező ingatlan forgalmi értékét a szerződésben feltüntették-e.

Ugyanakkor a földhivatal – a szerzés esetleges illetékmentességétől függetlenül – a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 92. §-ban foglaltaknak megfelelően, továbbítja az adóhatóság részére. (Az adóhatósági eljárásban felmerülhet a forgalmi érték megjelölésének szükségessége.)

• Milyen sajátos, ingatlan-nyilvántartási jogszabályi előírások merülnek fel egy okirattal szemben, ha az élettársak élettársi vagyonközösségre hivatkozó közös tulajdonban állapodnak meg? (A válaszadás időpontja: 2021. január 20.)

A házassági vagyonjoggal ellentétben a Ptk. 6:516. § (1) bekezdése kimondja, hogy ha élettársi vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, az élettársak az együttélés alatt önálló vagyonszerzők. Az életközösség megszűnése esetén bármelyik élettárs követelheti a másiktól az együttélés alatt keletkezett vagyonszaporulat megosztását. Élettársi kapcsolat esetén tehát az élettársi különvagyon a főszabály: amennyiben annak fennállása alatt valamelyik fél ingatlantulajdont szerez, úgy az élettársa nem válik a törvény erejénél fogva ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossá.

Az élettársi kapcsolatnak – a felek között létrejött élettársi vagyonjogi szerződés esetét kivéve – nincs olyan jogkövetkezménye, hogy az egyik fél által szerzett ingatlanra nézve a másik félnek dologi jogi igénye keletkezne. Ebből eredően két eset képzelhető el.

A felek között létezik élettársi vagyonjogi szerződés, melynek megfelelően a jövőbeni szerzés közösen történik. Az élettársi vagyonjogi szerződés azonban nem rendezi ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas módon az ingatlan jogi sorsát. Nem tartalmazza ugyanis például az ingatlan konkrét, helyrajzi szám szerinti megjelölését, hiszen az élettársak előre nem tudhatják, hogy mely vagyonelem kerül majd a jövőben a közös vagyonba.

A másik lehetőség, hogy az élettársi kapcsolat megszakadása esetén a felek rendezik egymással szemben fennálló követeléseiket, és tulajdon-átruházás történik. Ez esetben nem egy már fennálló, a törvény erejénél fogva létrejött tulajdonjogi viszony ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére kerül sor (mint a házastársi vagyonközösség esetén), hanem az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházására. Az átruházás pedig konkrét jogcím meglétét feltételezi. (Azaz például, ha az egyik élettárs a másiktól kapott pénzösszegből vásárolt a saját javára ingatlant, akkor a vagyoni viszonyok rendezése körében ezt kiegyenlítheti azzal, ha odaajándékozza az ingatlant, vagy annak meghatározott hányadát. A jogcím ajándékozás.)

Ugyanilyen, jogcímet megjelölő megállapodás szükséges akkor is, ha az életközösség fennállása alatt történik az átruházás. Az élettársi vagyonközösség, közös vagyon elismerése tehát önálló jogcím nem lehet, az okirat általános tartalmi és alakszerűségi vizsgálat alá esik.

• Az alapító okiratban római számmal jelölt, közös tulajdonú épületrészek önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, vagy közös tulajdoni rész külön tulajdonban álló, meglévő ingatlanhoz csatolásához, szükséges-e hatósági bizonyítvány beszerzése, és annak az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez csatolása? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 65. § (3h) bekezdésére figyelemmel sem egy közös tulajdonba tartozó épületrész önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, sem pedig egy közös tulajdonba tartozó épületrésznek egy már meglévő, önálló ingatlant képező lakáshoz (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséghez) csatolásához nem kéri a földhivatal építésügyi, vagy rendeltetésmódosítási hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány benyújtását. Jellemző példa a felmerült kérdésre, amikor egy korábban házmesteri lakásként funkcionáló, közös tulajdonba tartozó ingatlanrészt egy új társasházi külön lapon, önálló ingatlanként vesznek nyilvántartásba, vagy amikor egy korábban közös tulajdonban álló mellékhelyiséget valamelyik már meglévő lakás területéhez csatolnak. A rendeltetésmód egyik esetben sem változik, azt az alapító okirat igazolja, míg az ingatlan alapterületének ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez az ingatlanügyi hatóság az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást használja fel. Rendeltetésmódosítást igazoló építéshatósági okirat akkor szükséges, ha önálló ingatlannak minősülő ingatlan rendeltetése megváltozik.

• Újonnan épült ingatlanban osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs eszmei hányadainak értékesítése zajlik. A teremgarázs tulajdonosa még kizárólagosan az építtető jogi személy. Minden adásvételi szerződésben kikötik, hogy az első értékesítések során nem illeti meg a jogszabályon alapuló elővásárlási jog az akkor már széljegyen szereplő korábbi vevőket. Vajon ezek a nyilatkozatok alkalmasak arra, hogy az újabb – de kizárólag csak elsőnek tekinthető – értékesítések során ne kelljen a már széljegyen szereplő személyektől bekérni az újabb, és így a konkrét értékesítésre vonatkozó lemondó nyilatkozatokat? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Azt, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti-e meg, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése szabályozza. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése azt is rögzíti, hogy ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ezen törvényi rendelkezéseket a felek megállapodása nem írhatja felül, így természetesen a tulajdonostárs elővásárlási joga, valamint az eladónak a vételi ajánlatra vonatkozó közlési kötelezettsége mindenképpen fennáll, függetlenül attól, hogy a felek korábban kógens törvényi rendelkezésbe ütköző megállapodást kötöttek egymással. A tulajdonostárs tehát a Ptk. által biztosított elővásárlási jogáról nem mondhat le, és olyan jognyilatkozatot sem tehet, hogy a jövőre nézve, akár a többi tulajdoni hányad „első értékesítése” esetére elővásárlási jogával nem kíván élni. A tulajdonostárs lehetősége elővásárlási jogának gyakorlására ugyanis a vételi ajánlat közlésekor nyílik meg, és – megint csak a törvényi rendelkezés folytán – ekkor, a konkrét ajánlat ismeretében döntheti el, hogy kíván-e elfogadó nyilatkozatot tenni.

Az Inyvhr. 75. § (1) bekezdése szerint, amennyiben az ingatlanra jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Mivel egy tulajdonostárs esetében jogszabályon (a Ptk.-n) alapuló elővásárlási jog áll fenn (mégpedig a felek szándékától függetlenül), az ingatlanügyi hatóság helyesen jár el, ha valamennyi tulajdonostárs esetében vizsgálja az Inyvhr. 75. § (1) bekezdés (ennek hiányában a (2), illetve a (3) bekezdés) szerinti követelmények teljesülését.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 6. pontja alapján – melyet az 1/2014. Polgári jogegységi határozat szerint a Kúria az új Ptk. alkalmazása körében is irányadónak tekint – a tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Utóbbi személyek azonban az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik. Abban az esetben tehát, ha az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan a konkrét eszmei hányad értékesítésekor még a beruházó kizárólagos tulajdonában áll, tulajdonostársak nincsenek. Az a személyi kör, amellyel a vételi ajánlatot közölni szükséges, mégis egyértelműen meghatározható: mivel a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az eladó az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosultakkal, a konkrét esetben a közlési kötelezettség azon személyekkel szemben áll fenn, akiknek a tulajdonjog bejegyzési kérelme a szerződéskötés időpontjában a tulajdoni lapon széljegyen szerepel. (Egy ilyen személy azonban az elővásárlási jogát attól függően tudja gyakorolni, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételére számára nyitva álló határidőn belül tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik-e.)

• Elfogadható-e olyan, személyes adatokban történő módosítás (például az ügyfél természetes személyazonosító adataiban, személyi azonosítójában, lakcímében elírás miatt szükségessé váló javítás), mely – tekintettel arra, hogy nem „tartalmi módosítás” – utólagosan eszközölhető az ügyvéd által? Sor kerülhet-e erre a szerződő felek általi aláírás után, de a földhivatali benyújtást megelőzően, vagy a földhivatali benyújtást követően? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (1) bekezdés a) pontja az okirat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyezhetőségéhez az okirat tartalmi kellékeként írja elő az ügyfél természetes személyazonosító adatainak, lakcímének és személyi azonosítójának feltüntetését. Amennyiben az okirat tartalmában (a felek adataiban) a szerződő felek általi aláírás után kívánnak utólagosan változást, javítást eszközölni, arra okiratszerű javítás keretében kerülhet sor: tehát a módosított szövegrész mellett a szerződő felek által elhelyezett aláírással, és ennek vonatkozásában a jogi képviselő által elhelyezett újabb ellenjegyzéssel.

Ezt támasztja alá a következetes bírói gyakorlat. Így például a Legfelsőbb Bíróság Kfv.38.163/2010/6. számú eseti döntése is kimondja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban – adásvételi szerződés és bejegyzési engedély – elvégzett javítások az okirat tartalmának módosítását jelentik, amelyet valamennyi szerződő fél által aláírt, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott nyilatkozatba kellett volna foglalni. A beadvány átvezetésekor nem fogadható el az eljáró ügyvéd által az okiratokban történt javítás.

• Az adásvételi szerződésben a vevő egy harmadik személy részére ingyenesen haszonélvezeti jogot alapít. A bejegyzéshez a vevő adja meg a bejegyzési engedélyt is. Az ingatlanügyi hatóság álláspontja szerint ebben az esetben csak a kérelem tulajdonjog bejegyzésre irányuló része teljesíthető, a haszonélvezeti jog bejegyzésre irányuló része nem, mivel ehhez is az eladónak kellene hozzájárulnia. Mi az oka ennek a földhivatali gyakorlatnak? (A válaszadás időpontja: 2020. július 16.)

A Kúria 1/2017. számú közigazgatási-munkaügyi-polgári jogegységi határozatának figyelembevételével, amennyiben a haszonélvezeti jog alapítására a tulajdon átruházással együtt kerül sor, a tulajdonátruházó szerződés az, amely a haszonélvezeti jog alapítását tanúsítja, ezért külön okiratra a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nincs szükség. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nem szükséges az állagvevő engedélye, bejegyzési engedélyt (kizárólag) az eladónak kell adnia. Ebből nem következik az, hogy az egyedüli lehetséges szerződéses konstrukció a tulajdonjog osztott jogközösségként való átruházása, amikor az állagvevő és haszonélvezeti vevő egyaránt az eladótól szerez. Nincs annak jogszabályi akadálya, hogy az adásvételi szerződésbe foglalva a vevő alapítsa meg a haszonélvezeti jogot egy harmadik személy javára. Azonban minden olyan esetben, amikor egyazon okirat alapján és egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárásban kérik a vevő tulajdonjogának és a harmadik személy haszonélvezeti jogának a bejegyzését (az eladó tulajdonjogának törlésével egyidejűleg), az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja alapján, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát kell megkövetelnie.

• Budapesti ingatlanokat érintő csereszerződés esetén az egyik érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, melynek tulajdoni lapján a tárgyi beadványt széljegyek előzik, a másik ingatlan tulajdoni lapja ellenben széljegymentes. Miért nincs lehetőség a kérelem ez utóbbi, széljegymentes ingatlanra vonatkozó részének teljesítésére, a tulajdonjog bejegyzésére? (A válaszadás időpontja: 2020. május 25.)

Csereszerződés esetén a kérelmet a Ptk. 6:234. §-ában foglalt kölcsönösség elve alapján nem lehet megbontani. A csere tárgyát, egymás ellenértékét képező ingatlanok vonatkozásában egy közös, valamennyi ingatlant érintő kérelem alapján, egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásának van helye, s ennek során a kérelem tárgyában egyetlen érdemi döntést hozhat az ingatlanügyi hatóság, amely konstitutív hatályú: a cserepartnerek tulajdonszerzése egyidejűleg történhet meg.

Abban az esetben, ha a kérelemben szereplő, tehát az eljárás tárgyát képező ingatlanok valamelyikének tulajdoni lapján a beadványt széljegy előzi, úgy az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pontja alapján a beadvány elbírálását függőben kell tartani. Az Inytv. 47/A. § (5) bekezdése azt is egyértelművé teszi, hogy az ügyintézési határidő az (1) bekezdés a) pontja esetében a rangsorban előrébb álló beadvány elintézését követő napon kezdődik. Tehát mindaddig, amíg bármelyik érintett ingatlan tulajdoni lapján megelőző széljegy szerepel, a többi ingatlan vonatkozásában sincs helye határozathozatalnak, tulajdonjog bejegyzésének.

• A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:70. § (2) bekezdése az írásbeli alakhoz kötött szerződések szabályainál rögzíti, hogy „a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.” Ezen szerződéseket miként fogadja be a földhivatal, hány példányban szükséges benyújtani az okiratokat, illetve elvárt-e a földhivatal részéről egyéb olyan feltétel, amelyet előzetesen ismerni kell, a kérelmek elutasításának megelőzése érdekében? (A válaszadás időpontja: 2020. április 24.)

A Ptk. 6:58. §-a szerint a szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata. A 6:70. § (2) bekezdése értelmében pedig a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását. Utóbbi rendelkezés tehát szerződésként aposztrofálja a külön okiratokba foglalt, egybehangzó jognyilatkozatokat.

Ebből eredően, ha a felek külön okiratba foglaltan teszik meg jognyilatkozataikat, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-a szerinti megállapodás rendelkezésre áll.

Amennyiben az akarategyezőség fennáll, és az Inytv. tartalmi és alakszerűségi előírásai teljesülnek, az ingatlanügyi hatóság a bejegyzést teljesíti.

Ezt az álláspontot támasztja alá a XXV. számú Polgári Elvi Döntés III. pontja, amely szerint: „…a szerződést nem kell egy okiratba, illetve okiratnak minősülő egyéb írásbeli nyilatkozatba foglalni, hanem elegendő, ha a szerződés lényeges elemeit két vagy több, egymást kiegészítő írásbeli nyilatkozat tartalmazza (ajánlat-elfogadás, levél-válaszlevél stb.), feltéve természetesen, hogy ezek az okiratok (írásbeli nyilatkozatok) összességükben tartalmazzák mindazokat a kellékeket, amelyek az ingatlan átruházását célzó szerződés lényeges tartalmi elemeit adják.”

Az Inytv. 26. § (6) bekezdése előírja, hogy a Ptk.-ban foglalt okirati elvnek történő megfelelés érdekében a kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell mellékelni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. Ebből eredően, ha a felek megállapodását létrehozó jognyilatkozatokat két különböző okirat tartalmazza, a rendelkezést mindkét okiratra alkalmazni kell, azaz mindkettőből két eredeti és egy másolati példányt kell benyújtani.

Fentiekben foglaltaktól el kell különíteni azt az esetet, amikor a 6:70. § (3) bekezdésében foglalt lehetőséggel élve a felek ugyanazt az okiratot írják alá, ám mindkét szerződő fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyetlen okirat van, amely mindkét szerződő fél jognyilatkozatait tartalmazza, de nincs olyan szerződéspéldány, amelyet mindkét fél ellátott aláírásával.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek ekkor sincs akadálya. A kérelem teljesítésének feltétele a tartalmi és alakszerűségi előírások teljesülésén túl, hogy mind az egyik fél által aláírt okiratból, mind a másik fél által aláírt okiratból két eredeti és egy másolati példányt nyújtsanak be az eljárásban.

Sem az első esetben, sem pedig a második esetben nincs szükség arra, hogy az okiratokat összefűzzék.

• Lehet-e az okirat benyújtására és a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban jogi képviselő az az ügyvéd, aki egy másik ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett, tulajdonjog átruházást tartalmazó okiratban szerződő félként szerepel? (A válaszadás időpontja: 2020. április 17.)

Az Inytv. 32. § (3) bekezdése arról rendelkezik, hogy nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, vagy a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Konkrét jogszabályi rendelkezés tehát csak annak képezi akadályát, hogy az ügyvéd szerkesszen, illetőleg ellenjegyezzen egy olyan okiratot, amelyben ő maga szerződő fél.Annak nincs jogszabályi akadálya, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviseletet másik ügyvéd lássa el, mint aki az okiratot ellenjegyezte. Ebben a kérdésben már az Üttv. hatályba lépését megelőzően is egyértelműen foglalt állást a Kúria, EBH2016. K.29. számon közzétett döntésében. Arra vonatkozóan azonban már nincs egyértelmű jogszabályi rendelkezés, hogy az ügyvéd eljárhat-e jogi képviselői minőségében egy olyan eljárásban, ahol ő maga is ügyletkötő fél. Konkrét tilalom hiányában az ügyvéd akár a saját jogi képviseletét is elláthatja. Ugyanakkor egy kérelemre induló olyan eljárásban, amelyben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat, illetve ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat szolgál – és az Inytv. 26. § (2) bekezdése folytán kötelező a jogi képviselet –, elengedhetetlen, hogy a jogügyletben részt vevő többi ügyfél részéről is rendelkezzen meghatalmazással. A jogi képviseletnek ugyanis az összes szerződő fél vonatkozásában meg kell valósulnia az eljárás során.

• Az ingatlannak az eladón kívül két másik, Olaszországban, illetve Szlovákiában lakcímmel rendelkező tulajdonostársa van. Tekintettel arra, hogy a Magyar Posta a járványügyi helyzet miatt 2020. március 18. napjától felfüggesztette – sok más ország mellett – a Szlovákiába történő kézbesítéseket, elfogadja-e érvényesnek az ingatlanügyi hatóság, ha a felek nem postai úton, hanem DHL futárszolgálat útján küldik ki a tulajdonostársak részére az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos felhívásokat, illetve DHL által kiadott okirattal kísérlik meg igazolni, hogy a tulajdonostársak nem elérhetők az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett lakcímeiken? (A válaszadás időpontja: 2020. április 9.)

Az elővásárlási jog gyakorlására való felhívás, azaz a közlés igazolása a DHL futárszolgálat által kiállított okirat alapján is történhet: a felhívás átvételét kell igazolni. Amennyiben a tulajdonostársak nem érhetők el a megadott lakcímeiken, a DHL futárszolgálat által kiállított okirat ennek igazolására is alkalmas lehet. Ez utóbbi esetben szükséges a szerződő felek hivatkozása az Inyvhr. 75. § (3) bekezdésére.

A Magyar Posta – honlapjának tájékoztatása szerint – Olaszországba és Szlovákiába is vállalja a kézbesítést:
https://www.posta.hu/aktualitasok/fennakadasok_a_nemzetkozi_kuldemenyforgalomban_20200318

• Szükséges-e rangsorcsere-kérelem benyújtása abban az esetben, amikor az előzetes társasház-alapítás ténye már szerepel a tulajdoni lapon, de a társasház bejegyzése iránti kérelmet más, széljegyen lévő beadványok előzik? (A válaszadás időpontja: 2020. április 2.)

Az Inyvhr., amely a felépítendő épületre vonatkozó társasház alapítás tényét az 53. § (4) bekezdésében szabályozza, az előzetes alapítás tényéhez nem társít olyan jogkövetkezményt, hogy az – a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényéhez hasonlóan – a társasház majdani megalapításának ranghelyét biztosítaná. Tehát míg az Inyvhr. 32. § (3) bekezdése alapján a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének rangsorában kell bejegyezni, a társasház bejegyzésének, az egyes társasházi külön lapok megnyitásának ranghelyét nem az előzetes alapítás ténye, hanem a társasház bejegyzés iránti kérelem előterjesztésének időpontja fogja meghatározni.

A fentiekből eredően, amennyiben társasház bejegyzésére irányuló kérelmet nyújtanak be, és annak elbírálását a tulajdoni lapon szereplő elintézetlen széljegyeket megelőző rangsorban kívánják, akkor szükséges az Inytv. 44. § (2) bekezdése iránti rangsorcsere-kérelem benyújtása függetlenül attól, hogy az előzetes alapítás ténye szerepel-e a tulajdoni lapon, vagy sem.

• Egy korábban nem azonosított, azonban adott ügy kapcsán távazonosított külföldi állampolgár által, külföldön aláírt ingatlan adásvételi szerződés távelőttemezhető-e akként, hogy a tulajdonjog e szerződés alapján bejegyzésre kerüljön? (A válaszadás időpontja: 2020. április 1.)

Az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontja, (3) bekezdése és a 39. § (3) bekezdés e) pontja alapján a szabályszerű ügyvédi ellenjegyzés meglétét ellenőrzi az okiraton. Az ügyvédi ellenjegyzés folyamatát, azon belül az ügyfél azonosításának megtörténtét nem vizsgálja, erre hatáskörrel nem rendelkezik. Az ügyfél-azonosítás szabályszerűsége teljes mértékben az ellenjegyző ügyvéd felelősségi körébe tartozik.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 44. § (1) bekezdés c) és d) pontja értelmében az ellenjegyzéssel az ügyvéd többek között azt is tanúsítja, hogy az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és az okiratot a felek előtte írták alá vagy az okiraton szereplő aláírást előtte sajátjukként ismerték el. Az ügyvédi ellenjegyzés mindezt abban az esetben is tanúsítja, amikor a szerződő fél az okirat aláírása, illetve az okiraton szereplő aláírás sajátjaként való elismerése során elektronikus hírközlő hálózaton keresztül az ellenjegyző ügyvéd számára a mozgóképet, valamint a hangot egyidejűleg továbbító és rögzítő eszköz igénybevételével jár el.

Ahhoz, hogy az okiraton szereplő ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható legyen, az szükséges, hogy az ellenjegyzés teljes körű legyen, tehát ne tartalmazzon arra történő utalást, hogy az az Üttv. 44. § (1) bekezdés c) és d) pontjában foglaltakat nem tanúsítja.

Az Üttv. 44. § (7) bekezdésének figyelembevételével a külföldön kiállított, de Magyarországon ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult által ellenjegyzett magánokirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak tekintendő.

• Amennyiben a társasház bejegyzése előtt (előzetes alapítás tényének feljegyzését követően) egy “művelés alól kivett lakóház és udvar” besorolású ingatlan tekintetében jelzálogjogok kerülnek bejegyzésre, a társasház bejegyzése során az egyes lakások tulajdoni lapjára automatikusan átjegyzésre kerülnek a jelzálogjogok, vagy ahhoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 53. § (3) bekezdése és 54. §-a alapján már szükséges a lakások tulajdonosainak, illetve a társasházi külön lapokon szereplő jogosultaknak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-ának és a 32. § (1) bekezdésének megfelelő (írásbeli) hozzájárulása is? (A válaszadás időpontja: 2020. február 18.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 6. §-a szerint a társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. A hivatkozott jogszabályhely értelmében, amennyiben a földrészlet tulajdoni lapján – azaz jellemzően a majdani társasház törzslapján – bármely jog, vagy jogilag jelentős tény szerepel, a társasház alapítására az adott jog jogosultja és kötelezettje Tht. 6. §-a szerinti alakszerű, egyező tartalmú nyilatkozata alapján kerülhet sor.

Ugyanakkor a kérdésből nem derül ki, hogy ki a tárgyi jelzálogjog(ok) kötelezettje. Előfordulhat, hogy az ingatlannak egyetlen tulajdonosa van (jellemzően az építtető cég), és a zálogjog(ok) az egész ingatlant terhelik. Előfordulhat az is, hogy az ingatlannak már a társasház alapítása előtt több tulajdonosa van, és a zálogjog(ok) mindnyájukat terheli(k). Olyan eset is létezik, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlan tulajdoni hányadait különböző zálogjogi bejegyzések terhelik, jellemzően akkor, ha a hitelfelvétel nem magához az építési tevékenységhez kapcsolódik. Az érdekelt felek egyező tartalmú nyilatkozatától eltekinteni egyetlen esetben sem lehet. A földhivatali bejegyzés során nincsen „automatizmus”, az okirati elvnek megfelelően a zálogjog(ok) átjegyzése okirat alapján történik. (Jellemző, hogy a zálogszerződés már eleve tartalmaz arra vonatkozó nyilatkozatot, hogy a társasház bejegyzését követően a zálogjogot mely társasházi külön lapra kell átjegyezni. Ilyen szerződéses rendelkezés esetén elegendő lehet azon ügyszámra visszahivatkozni, amelyben az okirat fellelhető.)

E tájékoztatás általános jellegű, a konkrét ügy egyedi tényállási elemeinek ismeretében dönthető el, hogy a társasház bejegyzéséhez, a társasházi külön lapok megnyitásához mely okiratok csatolása szükséges.

• Van-e a földhivatalnak olyan kézzel fogható gyakorlata, amely iránymutatást biztosít az elővásárlási joggal élők sorrendjére osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvétele esetén abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult külső, harmadik fél helyett tulajdonostárs? Amennyiben az ingatlan tulajdoni hányadát tulajdonostárs kívánja megvenni, akkor a többi tulajdonostársnak van-e elővásárlási joga az osztatlan közös tulajdonra tekintettel? (A válaszadás időpontja: 2020. január 28.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése egyértelműen fogalmaz: a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben illeti meg elővásárlási jog. Amennyiben tehát egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan eszmei hányadát nem kívülálló harmadik személy, hanem valamelyik tulajdonostárs vásárolja meg, vele szemben a többi tulajdonostársnak a hivatkozott jogszabályi rendelkezés nem biztosít elővásárlási jogot.

Arra az esetre, ha az eladó kívülálló harmadik személy részére kívánja értékesíteni tulajdoni hányadát, és a vételi ajánlatra több tulajdonostárs is elfogadó nyilatkozatot tesz, a Ptk. 5:81. § (3) bekezdése tartalmaz rendelkezést: a tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

Amennyiben tehát több elfogadó nyilatkozatot tevő tulajdonostárs van, úgy közülük nem az ingatlanügyi hatóság választ, hanem az eladó dönti el, hogy melyikükkel köti meg az adásvételi szerződést. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban annak a személynek a bejegyzésére nyílik lehetőség, akivel az eladó a szerződést megkötötte, illetőleg akinek a részére a bejegyzési engedélyt megadta. Amennyiben a tulajdonostársak között annak kérdésében, hogy az elővásárlási jog melyiküket illeti meg, jogvita alakul ki, annak elbírálására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre, a feleknek polgári bírósághoz kell fordulniuk.

• Hogyan módosultak a jogi képviselő feladatai az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2020. január 23.)

Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet (Előkr.) 2. § (1) bekezdése 2020. január 1. napján kiegészült azzal a rendelkezéssel, hogy ha az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, úgy a közzétételi kérelemhez kötelezően mellékelni kell az adásvételi szerződés szerinti vevő, vevők javára történő tulajdonjog bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem formanyomtatvány jogi képviselő által kitöltött példányát is.

Ezzel egyidejűleg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 37. §-a kiegészült az (5) bekezdéssel. Ennek értelmében a mezőgazdasági igazgatási szerv a hatósági jóváhagyásról szóló határozat véglegessé válását követően az adásvételi szerződés (3) bekezdés szerint záradékolt két példányát az ingatlanügyi hatóság részére küldi meg, amennyiben az adásvételi szerződésre az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló 60 napos határidő alatt egyetlen elfogadó jognyilatkozat sem került benyújtásra, az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, továbbá amennyiben az adásvételi szerződés hatályosságához a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásán kívül más hatóság jóváhagyása, vagy engedélye nem szükséges. Az ingatlanügyi hatóság a mezőgazdasági igazgatási szerv által megküldött iratok alapján lefolytatja a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárást.

A fenti rendelkezések azt a célt szolgálják, hogy ha az adásvételi szerződés tartalmazza a bejegyzett tulajdonos által a vevő részére adott bejegyzési engedélyt, s így az okirat a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyó záradékával együtt már ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat, úgy az ingatlanügyi hatóság haladéktalanul lefolytassa a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárást. Ezzel a jogalkotó a folyamatot “automatizálta”, a jegyzői kifüggesztést követi a jóváhagyási szakasz, utána pedig egyből megindul a tulajdonjog bejegyzési eljárás is. Mindez tehát érdemi bürokráciacsökkenést, az ügyfelek érdekeinek gyorsabb érvényesülését, a vevő tulajdonszerzéséhez vezető folyamat lerövidülését eredményezi.

Amennyiben tehát az eladó az adásvételi szerződésben megadta a bejegyzési engedélyt a vevő részére, úgy az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelemmel együtt a jogi képviselő által aláírt ingatlan-nyilvántartási kérelem-formanyomtatványt is be kell nyújtani a jegyzőhöz. Ennek következményeként a jóváhagyott szerződést nem az ügyvédnek küldi vissza, hanem az ingatlanügyi hatóságnak a tulajdonjog bejegyzési eljárás lefolytatása érdekében.

A földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján, a http://www.foldhivatal.hu/content/view/23/27/ oldalon, a letölthető nyomtatványok között mind az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem, mind pedig az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem hatályos változata megtalálható.

• Életjáradéki szerződés módosítása esetén, a kötelezett és a kötelezetti jogutód között rendezhetik-e a felek a tulajdonjog átruházását életjáradék jogcímén, a kötelezett és a jogosult feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési hozzájárulásának deklarálásával vagy a kötelezett és a kötelezetti jogutód között külön szerződés (például adásvételi szerződés) megkötése is szükséges? Ez alapján az Inytv. által megkövetelt formai kritériumok betartása mellett az életjáradéki szerződés-módosítás a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat-e? (A válaszadás időpontja: 2020. január 20.)

A szerződő felek a Ptk. 6:191. § (1) bekezdése alapján közös megegyezéssel szabadon módosíthatják a közöttük fennálló szerződés tartalmát, életjáradéki szerződés esetében akár akként, hogy egy háromoldalú megállapodás keretében a járadékadásra kötelezett személyét változtatják meg, tehát az életjáradéki szerződésbe kötelezetti oldalon új fél lép. Nincs akadálya annak sem, hogy a korábbi kötelezett és az új kötelezett közötti, az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó megállapodást is, az életjáradéki szerződés-módosításba foglalják. A konkrét ügy egyedi tényállásának figyelembevételével a felek szerződéskötési szabadsága a jogcím meghatározása tekintetében is érvényesül, ugyanakkor az okiratban rögzített jogcímnek összhangban kell lennie a megállapodás tartalmával és a valóságnak is meg kell felelnie.

A fentiek figyelembevételével, amennyiben az életjáradéki szerződés korábbi kötelezettje ruházza át az ingatlan tulajdonjogát az új kötelezettre, úgy a tulajdon átruházás jogcíme nem lehet életjáradék, hiszen ezen a jogcímen a járadékadásra kötelezett csak a járadékszolgáltatásra jogosulttól szerezhetne tulajdonjogot. Amennyiben tehát a kötelezetti jogutód vételár ellenében az eredeti kötelezettől szerez tulajdoni hányadot, úgy a tulajdonszerzés jogcíme az adásvétel lehet. Ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele a kettejük közötti megállapodás.

A felek számára kínálkozó másik lehetőség az, hogy az eredeti szerződő felek megszüntetik a közöttük fennálló életjáradéki szerződést, az eredeti kötelezett – életjáradéki szerződés megszüntetése jogcímén – átruházza a jogosultra az ingatlan tulajdonjogát. Ebben az esetben, amennyiben a közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult új életjáradéki szerződést köt az új kötelezettel, már nincs akadálya annak, hogy életjáradék jogcímén ruházza rá át az ingatlan tulajdonjogát. A kérelem teljesítéséhez mindhármuk szerződéses megállapodása szükséges.

• A magyarországi ingatlan szlovák állampolgárságú tulajdonosa 2003-ban Szlovákiában elhunyt. Mivel a Szlovákiában megtartott hagyatéki eljárás során a lakás nem szerepelt a hagyatéki vagyontárgyak között, az ingatlan-nyilvántartás szerint az továbbra is az elhunyt személy tulajdonában van. Szlovák póthagyatéki eljárás jogerős határozata alapján bejegyzi-e az ingatlanügyi hatóság az örökös tulajdonjogát? (A válaszadás időpontja: 2020. január 20.)

Az Európai Parlament és a Tanács az öröklési ügyekre irányadó joghatóságról, az alkalmazandó jogról, az öröklési ügyekben hozott határozatok elismeréséről és végrehajtásáról, valamint az öröklési ügyekben kiállított közokiratok elfogadásáról és végrehajtásáról, valamint az európai öröklési bizonyítvány bevezetéséről szóló 2012. július 4-i 650/2012/EU Rendelete (Európai Öröklési Rendelet) csak a 2015. augusztus 17-ét követően elhunyt személyek vonatkozásában alkalmazandó. Annak időbeli hatálya nem terjed ki a kérdésben szereplő, 2003-ban elhunyt személy magyarországi ingatlanvagyonának átadására.

A nemzetközi magánjogról szóló 2017. évi XXVIII. törvény (Nmjtv.) 88. § d) pontja alapján kizárólag magyar bíróság járhat el jogoknak, tényeknek és adatoknak belföldön vezetett közhiteles nyilvántartásba történő bejegyzését érintő eljárásban. Az Nmjtv. 3. § a) pontja pedig kimondja, hogy e törvény alkalmazásában eltérő rendelkezés hiányában bíróság alatt a polgári ügyekben eljáró más hatóságot is megfelelően érteni kell. Mindezek figyelembevételével az Európai Öröklési Rendelet hatálya alá nem tartozó ügyekben a magyarországi közjegyzők kizárólagos joghatósága érvényesül. A 2003-ban elhunyt külföldi személy magyarországi ingatlana esetén az örökös tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére magyarországi közjegyző által kiállított hagyatékátadó végzés alapján kerülhet sor.

A külföldi személyek Európai Öröklési Rendelet hatálya alá nem tartozó hagyatéki ügyeiben az eljárás megindítását megelőzően érdemes felvenni a kapcsolatot a Magyar Országos Közjegyzői Kamara Jogi Irodájával (postacím: 1535 Budapest, Pf. 836, telefon: +36 1 489 4880, jogi@kamara.mokk.hu), amely a konkrét tényállási elemek ismeretében a követendő eljárás menetéről, esetlegesen eltérő joghatósági szabályok alkalmazandóságáról felvilágosítást nyújthat.

• A haszonélvezeti jog felfüggesztésének ténye az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezhető-e, ha a haszonélvező haszonélvezeti jogát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:152. § (3) bekezdése alapján a bíróság jogerősen felfüggeszti? Ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 4. § (2) bekezdése ilyen tény feljegyzését nem nevesíti. (A válaszadás időpontja: 2020. január 7.)

Az ingatlan-nyilvántartás az önálló ingatlanok adatait, valamint az azokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 17. § (1) bekezdése – egyezően az Inyvhr. 4. §-ával – tételesen felsorolja (taxálja) azokat az ingatlanhoz kapcsolódó tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhetőek. Az Inytv. 2. § (2) bekezdése kimondja, hogy az e törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba más jog bejegyzését, tény feljegyzését csak törvény rendelheti el. Tehát a feljegyezhető tények köre – a bejegyezhető jogokhoz hasonlóan – zárt, vagyis olyan tény, amelyet az Inytv. nem nevesít, vagy más törvény nem rendel el feljegyezni, nem jegyezhető fel az ingatlan-nyilvántartásba. Mivel a haszonélvezeti jog felfüggesztés tényét sem az Inytv., sem más törvény nem nevesíti, az a felsorolt tények között sem szerepel, a haszonélvezeti jog felfüggesztés tényének ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzésére nincs lehetőség.

• Teremgarázst érintő eljárásban, nagyszámú tulajdonos esetén, az elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése kapcsán miként alkalmazható az Inyvhr. 75. § (3) bekezdése szerinti eljárás? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

A jogszabály szerint “Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”

A nyilvánvalóan nem fennálló kivételes körülmény esetén (pl. elérhető vagy nem nagyszámú jogosult), a főszabály szerint kell eljárni. A kivételes rendelkezés alkalmazhatóságát valószínűsíteni szükséges. E körben azonban a fővárosi ingatlanügyi hatóság elégségesnek látja:
– a felek együttes nyilatkozatát a rendkívüli nehézségről, illetve számottevő késedelmet valószínűsítő tényekről, és
– a valószínűsítés igazolásának valamely elfogadható formáját (közös képviselő által igazolt módon megtörtént faliújsági kifüggesztés, fotófelvétel, társasházi honlapon való közzététel stb.).

• Szükséges-e elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése, ha a lakást és a teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Önmagában az a körülmény, hogy egy lakást és egy teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik, nem mentesíti az eladót a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal való közlésétől, a tulajdonostársak elővásárlási joga ebben az esetben is fennáll. Ezt támasztja alá a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontja és a következetes bírói gyakorlat is.

• Nem soronkívüliséggel indult eljárásban módosítható-e a kérelem soron kívülire? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során akár a kérelem benyújtásakor, akár egy ezt követő időpontban is előterjeszthető soron kívüli elbírálás iránti kérelem. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) 32/A. § (4) bekezdése alapján, a soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10.000 forint.

• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. §-a alapján a határozatokból minden félnek, vagy csak az eljáró jogi képviselőnek kiadmányoz a hivatal? Hány példányt küld ki a hatóság? Van-e lehetőség több példány igénylésére? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. § (3) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatóság a jogi képviselővel eljáró ügyfél részére a döntést főszabály szerint a jogi képviselője útján kézbesíti: minden esetben a döntés egy példányát küldi meg. Amennyiben ezt az ügyfél akár a kérelemben, akár más beadványban kéri, akkor a döntést közvetlenül az ő részére is kiadmányozza a földhivatal. Több példány igénylésére nincs lehetőség, ugyanakkor az ügyfélnek lehetősége van arra, hogy a döntésről utóbb iratmásolatot kérjen, oldalanként 100,- forint összegű igazgatási szolgáltatási díj ellenében (Díjtörvény 32/A. § (6) bekezdés).

• Az Inytv. 7. § (5) bekezdését érintően felmerülő kérdés, hogy szükséges-e a szerződésben ranghelycserét rögzíteni? A tapasztalat szerint bár a zálogjog, végrehajtási jog letörlése rangsortól függetlenül megtörténik, a bankok mégis kérik a szerződésben a rangsorcsere feltüntetését. (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Számos alkalommal fordul elő, hogy egy adott ingatlanra vonatkozó jog (jellemzően tulajdonjog) bejegyzésére irányuló kérelem iktatását követően nyújtanak be az ingatlanra bejegyzett zálogjog, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló kérelmet. Az ügyfelek érdeke, hogy ezek törlése minél előbb megtörténjen, tekintve, hogy legtöbbször a másik, korábbi beadvány elbírálását akadályozzák. Erre való tekintettel építette be a jogalkotó 2018. december 31. napjával az Inytv. 7. §-ába az (5) bekezdést, melynek alapján immáron a rangsorban előrébb álló beadványra tekintet nélkül lehetővé válik a jelzálogjog, önálló zálogjog, átalakításos önálló zálogjog, keretbiztosítéki zálogjog, az ezekhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá a végrehajtási jog törlése. Ilyen esetben tehát nem szükséges rangsorcsere-kérelmet benyújtani. Ugyanakkor nem kizárt, hogy egyes bankok saját belső szabályzata jelenleg is előírja a szerződéskötés során az ügyfelek rangsorcseréhez történő hozzájárulását. Ez utóbbiakra a hatóságnak nincs ráhatása, ugyanakkor a jogszabályi helyzet egyértelmű: a földhivatal ilyen esetekben nem követelhet és nem is követel meg rangsorcsere-nyilatkozatot.

• Hogyan viszonyul egymáshoz az Ákr. valamint az Inytv. és az Inyvhr. az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? Az Ákr. 51. §-a vonatkozik-e az ingatlan-nyilvántartási eljárásra? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) rendelkezéseit a hatósági nyilvántartással kapcsolatos ügyekben, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban is, alkalmazni kell. Az Ákr-től eltérni csak ott lehet, ahol arra maga az Ákr. kifejezett lehetőséget biztosít. Ugyanakkor bizonyos speciális eljárásjogi kérdésekben a szakági jogszabály számos esetben pontosítja, tartalommal tölti ki az Ákr. általános rendelkezéseit. Ilyen példaként említhető az Inytv. 25. § (2)-(3) bekezdése, amely az ügyfél fogalmára vonatkozóan tartalmaz értelmező rendelkezéseket vagy az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet 9. § (2) bekezdése, amely a fellebbezés benyújtására jogosult személyek körét egyértelműsíti.

Az Ákr. 51. §-a szerint, ha a hatóság a rá irányadó ügyintézési határidőt túllépi, az eljárás lefolytatásáért fizetendő illetéknek vagy díjnak megfelelő összeget, ennek hiányában 10.000,- forintot megfizet a kérelmező ügyfélnek, aki mentesül az eljárási költségek megfizetése alól is. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban határidő túllépése esetén a hatóság az ügyfél részére egyszeres díjat fizethet csak meg, ez az eljárás lefolytatásáért fizetendő díj, annak megfelelő összeg. Mivel az ingatlan-nyilvántartási eljárásban annak természeténél fogva egyéb eljárási költség nem merül fel, így a kétszeres díjfizetés fogalmilag kizárt.

• Van-e bármilyen formai vagy iratcsatolási kötelezettsége az eljáró ügyvédnek abban az esetben, ha társasházi ingatlan alapító okiratban meghatározott alapterületét nem érintő, abba be nem számító teraszépítés történik egy magasföldszinti lakásnál? (Az alapító okiratban a felek feltüntetik, hogy “Az ingatlanhoz tartozik x m² alapterületű terasz.”) (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Amennyiben a társasházi alapító okirat módosítása nem eredményez változást sem a társasházi törzslapon, sem a társasházi külön lapok bármelyikén, úgy annak ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtására nem áll fenn jogszabályi kötelezettség. Ugyanakkor ilyen esetben is célszerű és javasolt a módosított alapító okirat benyújtása, annak okirattárban történő elhelyezése céljából. Ugyanis ha a jövőben bármely arra jogosult személy meg akarja ismerni a társasház hatályos alapító okiratát, azt a földhivatali okirattárból könnyedén be fogja tudni szerezni. Ezen túlmenően, amennyiben a későbbiekben olyan módosítás kerül benyújtásra, amely ingatlan-nyilvántartási átvezetést igényel, az ingatlanügyi hatóság számára is elősegítheti az ügyintézést, a tényállás tisztázását, ha rendelkezésére áll a korábbi, “köztes” állapotot tartalmazó okirat.